{"id":770,"date":"2007-05-01T22:29:00","date_gmt":"2007-05-02T01:29:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.gcouto.com.br\/novosite\/?post_type=_publicacoes&p=770"},"modified":"2024-09-20T22:30:09","modified_gmt":"2024-09-21T01:30:09","slug":"loteamentos-fechados-e-condominio-deitados","status":"publish","type":"_publicacoes","link":"https:\/\/www.gcouto.com.br\/en\/_publicacoes\/loteamentos-fechados-e-condominio-deitados\/","title":{"rendered":"Loteamentos fechados e condom\u00ednio deitados"},"content":{"rendered":"\n
    \n
  1. INTRODU\u00c7\u00c3O<\/u><\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Toda a discuss\u00e3o relativa aos \u201cloteamentos fechados\u201d[1]<\/a> cinge-se \u00e0 falta de um regulamento espec\u00edfico a tal instituto jur\u00eddico. N\u00e3o lograram as Leis no<\/sup> 4.591, de 16.12.1964, e a Lei no <\/sup>6.766, de 19.12.1979, respectivamente a Lei de Condom\u00ednios e a Lei de Loteamentos, e mesmo o C\u00f3digo Civil de 2002, \u00eaxito em regular os loteamentos fechados, t\u00e3o comuns nas cidades brasileiras atualmente.<\/p>\n\n\n\n

    A solu\u00e7\u00e3o encontrada por grande parte dos autores que se dedicaram ao tema foi a de, simplesmente, reputar proibidos tais loteamentos ou condom\u00ednios, sob o argumento de que n\u00e3o haveria na legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel qualquer autoriza\u00e7\u00e3o para sua constitui\u00e7\u00e3o. O argumento empregado est\u00e1 restrito ao fato de que a Lei de Loteamentos, lei de ordem p\u00fablica, n\u00e3o previu os loteamentos fechados como forma de parcelamento do solo urbano, o que indicaria a solu\u00e7\u00e3o proibitiva.<\/p>\n\n\n\n

    A resposta, entretanto, n\u00e3o satisfaz. Os loteamentos fechados s\u00e3o uma realidade em praticamente todas as grandes cidades brasileiras. Alguns Munic\u00edpios do Estado de S\u00e3o Paulo \u2013 tomem-se como exemplos Ribeir\u00e3o Preto, Valinhos e Vinhedo \u2013 s\u00e3o hoje praticamente constitu\u00eddos por loteamentos fechados, de modo que n\u00e3o se pode, t\u00e3o simplesmente, ignorar a exist\u00eancia dessas novas formas de urbaniza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

    Buscaremos, com o presente trabalho, trazer mais alguns elementos para discuss\u00e3o a respeito dos loteamentos fechados e dos condom\u00ednios deitados. Partiremos da premissa, como abaixo se ver\u00e1, de que o fato de a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel n\u00e3o ter tratado de tal forma de aproveitamento do solo urbano deve ser encarado como uma verdadeira lacuna jur\u00eddica, merecedora de comalta\u00e7\u00e3o pelo int\u00e9rprete.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. A CELEUMA EM TORNO DOS LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOM\u00cdNIOS DEITADOS<\/u><\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      A discuss\u00e3o em torno dos loteamentos fechados cessaria com a edi\u00e7\u00e3o de um regulamento espec\u00edfico a seu respeito. A Lei de Loteamentos n\u00e3o tratou da mat\u00e9ria e, tratando-se de verdadeira lei de ordem p\u00fablica, acabaria por vedar a possibilidade de que loteamentos constitu\u00eddos sob os seus ditames sejam fechados. O argumento encontra respaldo na norma geral exclusiva, segundo a qual tudo aquilo que n\u00e3o est\u00e1 permitido est\u00e1 automaticamente proibido.<\/p>\n\n\n\n

      A Lei de Condom\u00ednios, por seu turno, oferece uma solu\u00e7\u00e3o privada para os empreendimentos fechados, aqui intitulados de condom\u00ednios deitados. Dito diploma legal, amparado em princ\u00edpios como o da livre iniciativa, respalda a constitui\u00e7\u00e3o de tais condom\u00ednios em \u00e1reas de qualquer dimens\u00e3o, o que, segundo posi\u00e7\u00e3o de Jos\u00e9 Afonso da Silva, constituiria verdadeira burla \u00e0 Lei de Loteamentos, devendo, portanto, ser impedida.<\/p>\n\n\n\n

      Para que o debate a respeito do tema seja mais bem compreendido, cabem, antes de serem apresentados os posicionamentos antag\u00f4nicos da doutrina a respeito da mat\u00e9ria, algumas linhas a respeito dos aludidos diplomas legais e a forma como trataram os loteamentos e os condom\u00ednios.<\/p>\n\n\n\n

      2.1.      S\u00edntese das disposi\u00e7\u00f5es da Lei no<\/sup> 6.766\/1979 e da Lei no <\/sup>4.591\/1964<\/u><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

      N\u00e3o se olvide, aqui, que a Lei no<\/sup> 6.766\/1979, a Lei de Loteamentos, e a Lei no<\/sup> 4.591\/1964, a Lei de Condom\u00ednios, estabelecem regimes distintos. O primeiro, notadamente de direito p\u00fablico, trata do parcelamento do solo urbano, ao passo que o segundo, de direito privado, tra\u00e7a as regras relativas aos condom\u00ednios especiais de casas ou deitados.<\/p>\n\n\n\n

      A Lei de Loteamentos traz as normas gerais relativas ao parcelamento do solo urbano, que se dar\u00e1 mediante desmembramento ou loteamento. Importa-nos tratar dos loteamentos que, nos termos do par\u00e1grafo segundo do art. 2o<\/sup> da lei em quest\u00e3o, correspondem \u00e0 \u201csubdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com abertura de novas vias de circula\u00e7\u00e3o, de logradouros p\u00fablicos ou prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o das vias existentes<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      Al\u00e9m de n\u00e3o prever que os loteamentos poder\u00e3o ser fechados, a Lei de Loteamentos estabelece, em seu art. 22, que, \u201cdesde a data do registro do loteamento, passam a integrar o dom\u00ednio do Munic\u00edpio as vias e pra\u00e7as, os espa\u00e7os livres e as \u00e1reas destinadas a edif\u00edcios p\u00fablicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo<\/em>\u201d. Em outras palavras, tais bens passam a integrar o dom\u00ednio do Munic\u00edpio.<\/p>\n\n\n\n

      E, por tratarem-se, na maioria dos casos, de bens de uso comum do povo pertencentes ao dom\u00ednio do Munic\u00edpio, n\u00e3o se admitiria, salvo mediante autoriza\u00e7\u00e3o legal, o fechamento de tais \u00e1reas para utiliza\u00e7\u00e3o apenas pelos propriet\u00e1rios de lotes. Nessa hip\u00f3tese, restaria inviabilizada a tentativa de, \u00e0 luz da legisla\u00e7\u00e3o federal a respeito de loteamentos, constituir-se um loteamento fechado. Note-se que o art. 22 \u00e9 que d\u00e1 suporte \u00e0queles que argumentam ser vedada pelo ordenamento jur\u00eddico a constitui\u00e7\u00e3o de loteamentos sob tal forma.<\/p>\n\n\n\n

      A Lei de Condom\u00ednios tratou, em seu art. 8o<\/sup>, da hip\u00f3tese de constitui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios em terrenos em que n\u00e3o haja edifica\u00e7\u00e3o e deseje o propriet\u00e1rio, promitente comprador ou cession\u00e1rio erigir mais de uma constru\u00e7\u00e3o. Trata-se, claramente \u2013 e nesse ponto n\u00e3o h\u00e1 qualquer discord\u00e2ncia na doutrina \u2013, de hip\u00f3tese de condom\u00ednio privado, regulado, portanto, pelo regime de direito privado.<\/p>\n\n\n\n

      O aludido art. 8o<\/sup> estabelece serem condi\u00e7\u00f5es para os condom\u00ednios deitados especiais a sua constitui\u00e7\u00e3o por casas t\u00e9rreas ou assobradadas, devendo, ainda, serem determinadas as \u00e1reas que constituir\u00e3o passagem comum para as vias p\u00fablicas ou para as unidades entre si. Sustenta-se, com isso, que a figura do condom\u00ednio deitado constitu\u00eddos apenas por lotes \u2013 n\u00e3o edificados, ao contr\u00e1rio do que consta do art. 8o<\/sup> \u2013 n\u00e3o encontraria respaldo no ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

      Abre-se, aqui, um necess\u00e1rio par\u00eantese: com a edi\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo Civil de 2002, alguns autores, dentre os quais Marco Aur\u00e9lio S. Viana[2]<\/a>, passaram a sustentar que a Lei de Condom\u00ednios, na parte que tratou dos condom\u00ednios deitados, i.e.<\/em>, art. 8o<\/sup> em quest\u00e3o, teria sido inteiramente revogada.<\/p>\n\n\n\n

      Note-se, entretanto, que o C\u00f3digo Civil, em seu art. 2.045[3]<\/a>, n\u00e3o revogou expressamente a Lei no<\/sup> 4.591\/1964, tampouco tratou, em seu Cap\u00edtulo VII, daquela modalidade de condom\u00ednio prevista no j\u00e1 mencionado art. 8o<\/sup>. Cr\u00ea-se, assim, que tal dispositivo continua em vigor, posi\u00e7\u00e3o esta tamb\u00e9m defendida por Theot\u00f4nio Negr\u00e3o[4]<\/a> e Paulo Eduardo Fucci[5]<\/a>, dando respaldo \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios deitados sob os termos da legisla\u00e7\u00e3o aludida.<\/p>\n\n\n\n

      Mesmo Marco Aur\u00e9lio S. Viana, que se mostra favor\u00e1vel \u00e0 tese da revoga\u00e7\u00e3o, entende que as disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo Civil de 2002 a respeito de condom\u00ednio d\u00e3o amparo aos condom\u00ednios deitados, a exemplo do que j\u00e1 fazia a Lei de Condom\u00ednios. Confira-se, a esse respeito, o que diz o autor: \u201cn\u00e3o vemos obst\u00e1culo \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o de terrenos n\u00e3o constru\u00eddos para erigir mais de uma edifica\u00e7\u00e3o, seja ela multifamiliar ou unifamiliar <\/em>\u201d[6]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      2.2.      A Posi\u00e7\u00e3o da Doutrina a esse Respeito<\/u><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

      A quest\u00e3o relativa \u00e0 natureza jur\u00eddica dos empreendimentos fechados e, bem assim, de sua regulamenta\u00e7\u00e3o pelo ordenamento jur\u00eddico, comporta, ainda, acirrados debates entre aqueles que se dedicam ao tema. N\u00e3o se tem a pretens\u00e3o, por \u00f3bvio, de se esgotar a posi\u00e7\u00e3o daqueles autores, mas, sim, de pontuar os principais argumentos apresentados por cada um dos lados.<\/p>\n\n\n\n

      Jos\u00e9 Afonso da Silva reconhece a exist\u00eancia de dois regimes distintos, um a regular o loteamento e outro relativo aos condom\u00ednios privados[7]<\/a>. Enquanto, no primeiro caso, como j\u00e1 foi acima mencionado, concebem-se lotes individualizados, com a integra\u00e7\u00e3o de vias, pra\u00e7as e espa\u00e7os livres ao dom\u00ednio do Munic\u00edpio, no caso dos condom\u00ednios, o terreno, ent\u00e3o \u201cloteado\u201d, perde a sua individualidade, passando a compor parte de um todo, o condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

      Todavia, o Autor cr\u00ea que o disposto no art. 8o<\/sup> da Lei de Condom\u00ednios n\u00e3o autoriza a constitui\u00e7\u00e3o dos chamados condom\u00ednios deitados ou fechados[8]<\/a>, compostos apenas de lotes. Como ressalta, \u201cfoi ele estabelecido, certamente, n\u00e3o para tal finalidade, mas para possibilitar o aproveitamento de \u00e1reas de dimens\u00e3o reduzida no interior de quadras, que, sem arruamento, permitam a constru\u00e7\u00e3o de conjuntos de edifica\u00e7\u00f5es, em forma de vilas, sob regime condominial<\/em>\u201d[9]<\/a>. Termina Jos\u00e9 Afonso da Silva por concluir o seguinte:<\/p>\n\n\n\n

      \u201cQuando, no entanto, a situa\u00e7\u00e3o extrapola desses limites, para atingir o parcelamento de gleba com verdadeiro arruamento e posterior divis\u00e3o das quadras em lotes, (\u2026), ent\u00e3o, aquele diapositivo n\u00e3o pode mais constituir fundamento do aproveitamento espacial, em forma de condom\u00ednio, porque a\u00ed temos formas de parcelamento urban\u00edstico do solo, que h\u00e1 de reger-se pelas leis federais sobre loteamento e pelas leis municipais sobre a mat\u00e9ria urban\u00edstica<\/em>\u201d[10]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      Importa ressaltar, por oportuno, que o pr\u00f3prio Jos\u00e9 Afonso da Silva termina por reconhecer ser \u201cindispens\u00e1vel estabelecer uma legisla\u00e7\u00e3o que inclua tais \u2018loteamentos fechados\u2019 como uma esp\u00e9cie de loteamento<\/em>\u201d[11]<\/a>. Assume, portanto, a import\u00e2ncia dos loteamentos fechados e dos condom\u00ednios deitados como forma de urbaniza\u00e7\u00e3o e, mais do que isso, reconhece a necessidade de se buscar no ordenamento jur\u00eddico amparo legal para a sua constitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

      Toshio Mukai tamb\u00e9m entende que os condom\u00ednios deitados n\u00e3o encontram respaldo na legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel. Sustenta que, n\u00e3o havendo edifica\u00e7\u00e3o nos lotes a serem comercializados, n\u00e3o h\u00e1 que se cogitar da aplica\u00e7\u00e3o, in casu<\/em>, do art. 8o<\/sup> da Lei de Condom\u00ednios[12]<\/a>. Deve o loteamento, ao contr\u00e1rio, ser elaborado segundo as diretrizes da Lei de Loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

      O aludido Autor n\u00e3o afasta, \u00e9 bem verdade, a possibilidade de existirem condom\u00ednios deitados, constitu\u00eddos segundo os termos da Lei de Condom\u00ednios. N\u00e3o chega, mesmo, a fazer qualquer ressalva quanto ao tamanho de tais condom\u00ednios, a se crer que o Autor admite a possibilidade de se constitu\u00edrem tais condom\u00ednios em glebas de qualquer tamanho. O Autor faz uma ressalva, contudo: n\u00e3o sendo preenchidos os requisitos do art. 8o<\/sup> da Lei de Condom\u00ednios, dever\u00e3o ser observados os termos da Lei de Loteamentos, a qual, no seu entender, n\u00e3o viabiliza a constitui\u00e7\u00e3o de loteamentos fechados[13]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      Anote-se, ainda, o entendimento de Lucia Valle Figueiredo, para quem as ruas, pra\u00e7as e outros espa\u00e7os s\u00e3o partes, nos termos da Lei de Loteamentos, do patrim\u00f4nio p\u00fablico, de modo que, \u00e0 luz de tal diploma legal, n\u00e3o haveria como admitir-se a figura do loteamento fechado. Apenas se editada lei municipal espec\u00edfica, autorizando ou permitindo o fechamento do loteamento, \u00e9 que a autora vislumbra tal possibilidade[14]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      \u00c9 importante frisar, todavia, que a doutrina administrativista reconhece, praticamente \u00e0 unanimidade, que aquelas \u00e1reas que passam a integrar o dom\u00ednio do Munic\u00edpio podem ser objeto de uso privativo por particulares. Logo, desde que estejam de posse de uma permiss\u00e3o, autoriza\u00e7\u00e3o ou concess\u00e3o de uso, aos particulares poder\u00e1 ser outorgado o uso exclusivo de tais bens, o que autorizaria, na pr\u00e1tica, o fechamento do loteamento[15]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      A possibilidade de os bens p\u00fablicos, n\u00e3o importando qual seja a sua categoria, serem pass\u00edveis de uso pelos particulares[16]<\/a> resolve o problema dos loteamentos fechados. Muito embora, de fato, a Lei de Loteamentos n\u00e3o preveja expressamente os empreendimentos fechados como forma de parcelamento do solo urbano, o fato \u00e9 que o direito administrativo nos fornece os instrumentos necess\u00e1rios para que o fechamento seja viabilizado.<\/p>\n\n\n\n

      Paralelamente, tornando \u00e0 quest\u00e3o do art. 8o<\/sup> da Lei de Condom\u00ednios, Limongi Fran\u00e7a ressalta que o fato de tal dispositivo n\u00e3o ter tratado especificamente de condom\u00ednios formados apenas por lotes n\u00e3o pode ser entendido como uma proibi\u00e7\u00e3o aos condom\u00ednios deitados. Vigora, nesse caso, tratando-se de verdadeira rela\u00e7\u00e3o de direito privado, o princ\u00edpio da autonomia da vontade, de modo que n\u00e3o haveria qualquer obst\u00e1culo \u00e0 comercializa\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios deitados constitu\u00eddos apenas por lotes sem edifica\u00e7\u00e3o[17]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      Para Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello n\u00e3o deve prosperar o argumento apresentado acima por Jos\u00e9 Afonso da Silva, no sentido de que os condom\u00ednios de que trata o art. 8o<\/sup> da Lei de Condom\u00ednios poderiam ser implantados apenas em por\u00e7\u00f5es de terra de reduzida metragem. Como ressalta Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel extrair do art. 8o<\/sup> em quest\u00e3o a limita\u00e7\u00e3o que se pretende[18]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      Dito dispositivo legal, prossegue o administrativista, \u201cn\u00e3o teve em mira t\u00e3o-s\u00f3 quadras n\u00e3o arruadas, mas, pelo contr\u00e1rio, al\u00e9m de levar em conta a passagem para a via p\u00fablica, pressup\u00f4s vias internas de comunica\u00e7\u00e3o entre as diferentes unidades condominiais, sem estabelecer qualquer restri\u00e7\u00e3o no que atina ao n\u00famero delas e, pois, \u00e0 extens\u00e3o da \u00e1rea que abranger\u00e1<\/em>\u201d[19]<\/a>. Em s\u00edntese, tendo em vista inexistir um limite objetivo na legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel a respeito do tamanho das glebas em que poder\u00e3o ser implantados tais condom\u00ednios e, ainda, a possibilidade de constitui\u00e7\u00e3o de um sistema vi\u00e1rio interno, n\u00e3o h\u00e1 como se reputar v\u00e1lida a obje\u00e7\u00e3o apresentada por Jos\u00e9 Afonso da Silva a respeito da constitui\u00e7\u00e3o de tais condom\u00ednios deitados.<\/p>\n\n\n\n

      Veja-se, tamb\u00e9m, a posi\u00e7\u00e3o de Eurico de Andrade Azevedo a respeito dos condom\u00ednios deitados:<\/p>\n\n\n\n

      \u201cTrata-se de modalidade nova de aproveitamento do espa\u00e7o, em que se procura conjugar a exist\u00eancia de lotes individuais de uso exclusivo com \u00e1reas de uso comum dos cond\u00f4minos, \u00e0 semelhan\u00e7a do que ocorre nos edif\u00edcios de apartamento. No \u2018loteamento fechado\u2019 n\u00e3o h\u00e1 vias e logradouros p\u00fablicos; as \u00e1reas destinadas \u00e0 circula\u00e7\u00e3o e lazer n\u00e3o s\u00e3o transferidas ao Poder P\u00fablico pois continuam a pertencer aos propriet\u00e1rios da gleba, que sobre elas t\u00eam utiliza\u00e7\u00e3o privativa<\/em>\u201d[20]<\/a>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Finalmente, destaca-se que a posi\u00e7\u00e3o de Hely Lopes Meirelles \u00e9 bastante semelhante \u00e0 de Eurico de Andrade Azevedo. Os condom\u00ednios deitados, na vis\u00e3o do Autor, devem \u201cprosperar\u201d, fazendo-se necess\u00e1rio, apenas, o devido regramento das vias internas e dos espa\u00e7os coletivos, os quais poder\u00e3o ficar sob responsabilidade de uma administra\u00e7\u00e3o centralizada[21]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. NOVOS PADR\u00d5ES DE URBANIZA\u00c7\u00c3O<\/u><\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Como bem destaca Marco Aur\u00e9lio S. Viana[22]<\/a>, os suportes constitucionais que informaram a elabora\u00e7\u00e3o da Lei no<\/sup> 6.766\/79 partiram de uma concep\u00e7\u00e3o tradicional de parcelamento do solo urbano, concebendo-se, este como g\u00eanero, dos quais o loteamento e o desmembramento s\u00e3o esp\u00e9cies. Era natural, portanto, que os loteamentos fechados \u2013 ou condom\u00ednios deitados \u2013 ainda n\u00e3o fossem previstos pela legisla\u00e7\u00e3o ent\u00e3o aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

        At\u00e9 meados da d\u00e9cada de 1970 n\u00e3o se concebia outra forma de urbaniza\u00e7\u00e3o no Brasil. A Lei de Loteamentos \u00e9 resultado de uma forma de urbaniza\u00e7\u00e3o consagrada no Brasil desde o in\u00edcio do s\u00e9culo passado, concentrada nas m\u00e3os do Poder P\u00fablico. No per\u00edodo colonial, as decis\u00f5es a respeito do urbanismo estavam a cargo das ordens religiosas, passando, no per\u00edodo de 1930 em diante, ao controle dos \u00f3rg\u00e3o estatais.<\/p>\n\n\n\n

        Tal quadro perdurou at\u00e9 meados da d\u00e9cada de 1970, quando se passa a observar o fen\u00f4meno da dispers\u00e3o urbana e, bem assim, o fato de que as comunidades come\u00e7aram a se organizar sob formas condominiais. O capital privado assume especial import\u00e2ncia nesse contexto, alterando significativamente os padr\u00f5es de urbaniza\u00e7\u00e3o[23]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

        O arquiteto e urbanista Nestor Goulart Reis, ao tratar da dispers\u00e3o urbana, traz algumas considera\u00e7\u00f5es importantes a respeito do tema:<\/p>\n\n\n\n

        \u201cAo longo da segunda metade do s\u00e9culo XX, com o aumento das densidades em decorr\u00eancia dos congestionamentos, \u00e0 vista da melhoria do sistema de transporte rodovi\u00e1rio, quase todas as atividades at\u00e9 ent\u00e3o localizadas nas \u00e1reas centrais das metr\u00f3poles e ao seu redor, em bairros industriais, de com\u00e9rcio atacadista e de servi\u00e7os, foram sendo deslocadas para as \u00e1reas perif\u00e9ricas. De in\u00edcio o deslocamento se fez para munic\u00edpios vizinhos e para \u00e1reas perif\u00e9ricas. Nas \u00faltimas d\u00e9cadas do s\u00e9culo, os deslocamentos j\u00e1 se faziam para fora do sistema metropolitano<\/em>\u201d[24]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

        Como fruto desse novo modelo de urbaniza\u00e7\u00e3o come\u00e7am a surgir ao longo das rodovias e das novas \u00e1reas de dispers\u00e3o os primeiros empreendimentos fechados. Novamente, \u00e9 Nestor Goulart Reis quem ressalta o quanto segue:<\/p>\n\n\n\n

        \u201cPor volta de 1970, com a constru\u00e7\u00e3o de rodovias mais modernas e o aumento da mobilidade, uma parte importante da classe m\u00e9dia j\u00e1 estava optando por investimentos em terrenos localizados em condom\u00ednios horizontais, nos quais poderiam construir suas resid\u00eancias, afastadas dos congestionamentos e da polui\u00e7\u00e3o dos bairros tradicionais<\/em>\u201d[25]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

        A forma condominial de organiza\u00e7\u00e3o \u00e9, sem sombra de d\u00favidas, a que melhor se adaptou ao novo modelo de urbaniza\u00e7\u00e3o, acompanhada pela privatiza\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os de uso coletivo. Se antes os particulares reuniam-se nas pra\u00e7as, hoje o fazem nos shoppings center. Se anteriormente freq\u00fcentavam os parques, lagos e rios, os particulares, agora, reunem-se nos clubes particulares, onde desfrutam de grande infra-estrutura. \u00c9, sem sombra de d\u00favidas, um mundo novo, que em nada se confunde com aquele que serviu de contexto f\u00e1tico \u00e0 elabora\u00e7\u00e3o da Lei de Loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

        Note-se, nesse sentido, que o vazio deixado pelo Poder P\u00fablico tamb\u00e9m foi um dos grandes respons\u00e1veis pela constitui\u00e7\u00e3o dos chamados espa\u00e7os privados de conviv\u00eancia. Com efeito, quest\u00f5es envolvendo seguran\u00e7a, transporte p\u00fablico e mesmo lazer for\u00e7aram os propriet\u00e1rios e particulares em geral a constitu\u00edrem espa\u00e7os privados de conviv\u00eancia, aos quais a forma condominial melhor se adaptou[26]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

        Como lembra Nestor Goulart Reis, \u201cj\u00e1 n\u00e3o \u00e9 o simples parcelamento, com a simples divis\u00e3o da gleba em lotes, como at\u00e9 recentemente<\/em>\u201d[27]<\/a>, mas empreendimentos de alta complexidade que passaram a marcar o urbanismo no Brasil, a partir de meados da d\u00e9cada de 1970. O autor, mais adiante, continua: \u201cos tra\u00e7ados s\u00e3o mais bem elaborados e incluem necessariamente usos diferenciados em um s\u00f3 conjunto, infra-estrutura e, quase sempre, um esquema de gest\u00e3o das partes de uso comum e mesmo de alguns empreendimentos, como hot\u00e9is, \u2018shoppings\u2019 e \u00e1reas de estacionamento<\/em>\u201d[28]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

        Na cidade de S\u00e3o Paulo, por exemplo, vemos os in\u00fameros shoppings center, clubes e at\u00e9 mesmos pra\u00e7as de lazer, como \u00e9 o caso do conjunto Brascan localizado no Bairro do Itaim Bibi e de tantos outros empreendimentos de uso misto que come\u00e7am a surgir. O lazer cada vez mais \u00e9 desfrutado em espa\u00e7os privados, realidade para a qual a Lei de Loteamentos n\u00e3o atenta. Outro exemplo que demonstra a mudan\u00e7a de padr\u00f5es \u00e9 daquelas pessoas que hoje trabalham em S\u00e3o Paulo, mas vivem em outros focos de dispers\u00e3o, como Valinhos e Vinhedo, que se organizam e fretam seus pr\u00f3prios \u00f4nibus, \u00e0 margem do sistema oficial de transporte.<\/p>\n\n\n\n

        Naturalmente, n\u00e3o cabe aqui a cr\u00edtica do novo modelo de urbaniza\u00e7\u00e3o. Nestor Goulart Reis lembra que \u201cn\u00e3o existem uma forma certa e outra errada de tecido urbano que seja a \u00fanica considerada como correta<\/em>\u201d[29]<\/a>. O que se deve ser em mente \u00e9 que \u201cos padr\u00f5es est\u00e3o sempre em mudan\u00e7a. N\u00e3o podemos incidir no erro de cr\u00edticas subjetivas sobre as mudan\u00e7as que est\u00e3o em curso, visando imobilizar os padr\u00f5es urban\u00edsticos do s\u00e9culo XX<\/em>\u201d[30]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

        H\u00e1 na quest\u00e3o dos loteamentos fechados e dos condom\u00ednios deitados um ponto que merece aten\u00e7\u00e3o e que representa, em parte, a s\u00edntese de nossos argumentos: n\u00e3o se deve mais conceber o interesse p\u00fablico como sendo antag\u00f4nico ao interesse privado. Em muitos casos, aquele coincide com este. \u00c9 o que se nota, por exemplo, quando da constitui\u00e7\u00e3o de parques defronte edif\u00edcios particulares, que certamente ser\u00e3o beneficiados pela bela vista e pelos espa\u00e7os verdes criados. Ora, n\u00e3o se nega uma coincid\u00eancia, nesse caso, do interesse p\u00fablico e do interesse privado; tal circunst\u00e2ncia, entretanto, n\u00e3o autoriza que se conclua pela exist\u00eancia de qualquer ilegalidade.<\/p>\n\n\n\n

        Floriano de Azevedo Marques Neto ressalta que \u201cesta interpenetra\u00e7\u00e3o entre as esferas do p\u00fablico e do privado \u00e9 hoje de tal monta que passa a ser quase imposs\u00edvel manter a concep\u00e7\u00e3o de oposi\u00e7\u00e3o cabal entre interesse p\u00fablico e privado, passando-se a trabalhar com a no\u00e7\u00e3o de coatividade, de coopera\u00e7\u00e3o<\/em>\u201d[31]<\/a>. A recente lei federal que criou as parcerias p\u00fablico-privadas \u00e9, ali\u00e1s, um exemplo bem caracter\u00edstico de tal \u201cinterpenetra\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n\n\n\n

        Queremos dizer com isso que os padr\u00f5es de urbaniza\u00e7\u00e3o mudaram. N\u00e3o se pode mais compreender o desenvolvimento de uma cidade como uma atividade exclusivamente estatal. Se, antes, o interesse particular estava voltado ao aproveitamento desmesurado da propriedade privada, em franca disson\u00e2ncia com as normas urban\u00edsticas editadas pelo Poder P\u00fablico, \u00e9 bem verdade que, hoje, o capital privado \u00e9 uma das molas motrizes do urbanismo, o que se nota, n\u00e3o apenas pelos loteamentos fechados e condom\u00ednios deitados, mas, tamb\u00e9m, pelos crescentes espa\u00e7os privados de uso coletivo, como \u00e9 o caso dos shoppings e pra\u00e7as de lazer.<\/p>\n\n\n\n

        Em apertada s\u00edntese, \u00e9 importante compreender que os padr\u00f5es urban\u00edsticos mudaram, principalmente a partir de meados da d\u00e9cada de 1970, sendo certo que a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel n\u00e3o atende aos novos padr\u00f5es \u2013 ou, melhor dizendo, sequer poderia t\u00ea-los previsto. \u00c9 do que se passa a tratar no item abaixo.<\/p>\n\n\n\n

          \n
        1. A FALTA DE REGIME JUR\u00cdDICO PR\u00d3PRIO<\/u><\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

          \u00c0 luz do que se exp\u00f4s at\u00e9 o momento, observou-se que aos loteamentos fechados e aos condom\u00ednios deitados ainda n\u00e3o foi oferecida regulamenta\u00e7\u00e3o espec\u00edfica[32]<\/a>. At\u00e9 mesmo aqueles autores que defendem de forma virulenta a impossibilidade de que o direito urban\u00edstico abrace tais formas de urbaniza\u00e7\u00e3o assumem a exist\u00eancia de lacuna no ordenamento jur\u00eddico quanto a esse ponto. Entretanto, diante da cog\u00eancia da Lei de Loteamentos, optam por simplesmente reputarem proibidos os loteamentos fechados e os condom\u00ednios deitados.<\/p>\n\n\n\n

          4.1.      Uma necess\u00e1ria nota te\u00f3rica<\/u><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

          Assume-se, portanto, a exist\u00eancia de lacuna jur\u00eddica no que tange aos loteamentos fechados e aos condom\u00ednios deitados. Tais modelos, enquanto forma de urbaniza\u00e7\u00e3o, surgem em meados da d\u00e9cada de 1970, ganhando maior aceita\u00e7\u00e3o ao longo da d\u00e9cada de 1980. N\u00e3o se pode supor que a Lei de Loteamentos, que data de 1979, e cujo processo legislativo e plano f\u00e1tico t\u00eam origem bem antes, poderiam prever dito novo padr\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

          Como bem ressalta Maria Helena Diniz, \u00e9 praticamente imposs\u00edvel que o direito regulamente todas as condutas humanas, na medida em que a vida em sociedade est\u00e1 em constante mudan\u00e7a: \u201c\u00e9 lacunoso o direito porque, como salientamos, a vida social apresenta nuan\u00e7as nas condutas compartidas, problemas surgem constantemente, mudam-se as necessidades com os progressos, de maneira que imposs\u00edvel seria que as normas jur\u00eddicas regulamentassem toda sorte de comportamento<\/em>\u201d[33]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          N\u00e3o se admite, portanto, o argumento baseado na norma geral exclusiva. A m\u00e1xima aplic\u00e1vel ao direito p\u00fablico de que \u201co que n\u00e3o est\u00e1 permitido, est\u00e1 proibido\u201d n\u00e3o leva em conta, no caso dos empreendimentos fechados, o fato de que a legisla\u00e7\u00e3o pertinente n\u00e3o os previu \u2013 o que levaria \u00e0 conclus\u00e3o de que eles seriam proibidos \u2013 devido ao fato de que sequer existiam no plano f\u00e1tico. Admitir-se a aplica\u00e7\u00e3o da norma geral exclusiva ao presente caso levaria \u00e0 conclus\u00e3o de que o sistema jur\u00eddico \u00e9 est\u00e1tico, e que, portanto, todas aquelas condutas n\u00e3o abarcadas pela norma jur\u00eddica, porque inexistentes \u00e0 \u00e9poca de sua edi\u00e7\u00e3o, automaticamente seriam proibidas.<\/p>\n\n\n\n

          A norma geral exclusiva, no caso do ordenamento jur\u00eddico brasileiro, deve conviver com aquela inserida no art. 4o<\/sup> da Lei de Introdu\u00e7\u00e3o ao C\u00f3digo Civil, Decreto-Lei no<\/sup> 4.657, de 09.09.1942, segundo a qual, quando a lei for omissa o juiz poder\u00e1 socorrer-se da analogia, dos costumes e dos princ\u00edpios gerais de direito. Isso significa dizer que a norma geral exclusiva convive com a norma geral inclusiva. \u00c9 o que ensina Norberto Bobbio:<\/p>\n\n\n\n

          \u201cSe, no caso de comportamento n\u00e3o-regulamentado, n\u00e3o tiv\u00e9ssemos outra norma para aplicar a n\u00e3o ser a exclusiva, a solu\u00e7\u00e3o seria \u00f3bvia. Mas agora sabemos que em muitos casos podemos aplicar tanto a norma que quer os comportamentos diferentes regulamentados de maneira oposta ao comportamento regulamentado, quanto a norma que quer os comportamentos semelhantes regulamentados de maneira id\u00eantica ao regulamentados<\/em>\u201d[34]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          A d\u00favida, nesse caso, residiria em se decidir pela aplica\u00e7\u00e3o da norma geral exclusiva \u2013 que ofereceria uma solu\u00e7\u00e3o proibitiva aos empreendimentos fechados, porque n\u00e3o previstos na Lei de Loteamentos \u2013 ou, ent\u00e3o, pela norma geral inclusiva, que remete \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o da analogia, \u00e0 busca de solu\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas semelhantes para a regulamenta\u00e7\u00e3o dos condom\u00ednios deitados e dos loteamentos fechados. E a decis\u00e3o entre uma ou outra norma geral, como ressalta Norberto Bobbio, cabe ao int\u00e9rprete[35]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          No caso dos loteamentos fechados e dos condom\u00ednios deitados, mormente face \u00e0 sua ampla aceita\u00e7\u00e3o como forma de organiza\u00e7\u00e3o coletiva e como solu\u00e7\u00e3o urban\u00edstica, a decis\u00e3o deve ser tomada em favor da norma geral inclusiva e, bem assim, do recurso \u00e0 analogia, buscando encontrar no ordenamento jur\u00eddico, em casos semelhantes, a regula\u00e7\u00e3o jur\u00eddica necess\u00e1ria. Alguns pontos levam a tal conclus\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

          O primeiro deles, como j\u00e1 exposto acima, consiste no fato de que a Lei de Loteamentos \u00e9 fruto de um padr\u00e3o urban\u00edstico claramente estatal, que tem origem na primeira metade do s\u00e9culo passado, e que, portanto, n\u00e3o abarcou \u2013 e nem poderia, nesse contexto \u2013 os loteamentos fechados e os condom\u00ednios deitados. Cabe aqui uma ressalva: situa\u00e7\u00e3o diferente haveria, se, hoje, fosse editada uma nova lei tratando do parcelamento do solo urbano e, ainda assim, n\u00e3o fossem os loteamentos e os condom\u00ednios nela previstos. Nesse caso, o sil\u00eancio do legislador poderia ser interpretado como proibi\u00e7\u00e3o, na medida em que, n\u00e3o obstante a sua exist\u00eancia no substrato f\u00e1tico, teria o legislador optado por n\u00e3o regul\u00e1-los.<\/p>\n\n\n\n

          Outro aspecto que deve ser considerado \u00e9 o de que os empreendimentos fechados s\u00e3o uma realidade em praticamente todas as cidades brasileiras, principalmente naquelas localizadas na regi\u00e3o sudeste. Mais do que isso, fazem parte de um novo padr\u00e3o urban\u00edstico diferente daquele que orientou a edi\u00e7\u00e3o da Lei de Loteamentos e, como tal, devem ser objeto de tratamento adequado pelo ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

          Questiona-se: o que melhor atenderia aos princ\u00edpios constitucionais da fun\u00e7\u00e3o social das cidades e da propriedade, a simples determina\u00e7\u00e3o de que passem todos os empreendimentos fechados a ser abertos ou, ent\u00e3o, a aceita\u00e7\u00e3o de que s\u00e3o eles uma realidade como forma de organiza\u00e7\u00e3o urbana, como forma de organiza\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os coletivos e, como tal, dignos de regulamenta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica adequada? A argumenta\u00e7\u00e3o aqui desenvolvida leva, necessariamente, \u00e0 conclus\u00e3o pela segunda op\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

          A urbaniza\u00e7\u00e3o racional \u00e9, sem sombra de d\u00favidas, aquela que melhor atende ao princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social das cidades e da propriedade. Uma outra quest\u00e3o \u00e9 pertinente nesse est\u00e1gio: o que satisfaz a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e das cidades, a proibi\u00e7\u00e3o de que sejam as margens das represas Billings ocupadas, abrindo-se a possibilidade da implanta\u00e7\u00e3o de loteamentos clandestinos, em fun\u00e7\u00e3o do vazio deixado pela seguran\u00e7a p\u00fablica e pelo Poder Judici\u00e1rio, ou, ent\u00e3o, garantir-se o parcelamento racional do solo, com o desenvolvimento de novos padr\u00f5es urban\u00edsticos, dentre os quais os relativos aos empreendimentos de que aqui se trata?<\/p>\n\n\n\n

          A resposta, novamente, \u00e9 bastante clara, no sentido de que se deve assegurar a ocupa\u00e7\u00e3o racional. Eis o cerne do que aqui se quer dizer: a resposta baseada na norma geral exclusiva, proibitiva, portanto, n\u00e3o significa o necess\u00e1rio atendimento da fun\u00e7\u00e3o social das cidades e da propriedade. N\u00e3o foi por outra raz\u00e3o que, no come\u00e7o do presente trabalho, j\u00e1 hav\u00edamos sinalizado que a solu\u00e7\u00e3o proibitiva n\u00e3o nos satisfaz, devendo ser buscada no ordenamento jur\u00eddico a regulamenta\u00e7\u00e3o adequada para os loteamentos fechados e para os condom\u00ednios deitados.<\/p>\n\n\n\n

          Lembre-se, em terceiro lugar, que a Constitui\u00e7\u00e3o Federal e o Estatuto da Cidade dotaram o direito urban\u00edstico de car\u00e1ter din\u00e2mico, devendo tal ramo do direito adaptar-se constantemente aos novos padr\u00f5es de urbaniza\u00e7\u00e3o. Veja-se, a t\u00edtulo de exemplo, o art. 40, par\u00e1grafo 3o<\/sup>, do Estatuto da Cidade, que determina revis\u00f5es peri\u00f3dicas do Plano Diretor.<\/p>\n\n\n\n

          Admitir-se, nessa linha de racioc\u00ednio, a aplica\u00e7\u00e3o da norma geral exclusiva, indicativa de que seria proibida a constitui\u00e7\u00e3o dos loteamentos fechados e dos condom\u00ednios deitados, significa a imobiliza\u00e7\u00e3o do direito urban\u00edstico. Novas formas de urbaniza\u00e7\u00e3o estariam, nessa hip\u00f3tese, ainda vinculadas a padr\u00f5es jur\u00eddicos do in\u00edcio do s\u00e9culo passado \u2013 s\u00e3o situa\u00e7\u00f5es como esta, ali\u00e1s, que levam \u00e0 prolifera\u00e7\u00e3o de ocupa\u00e7\u00f5es irregulares, como aquelas que tomam conta das \u00e1reas de mananciais.<\/p>\n\n\n\n

          Por fim, \u00e9 importante destacar que outros princ\u00edpios constitucionais tamb\u00e9m norteiam os loteamentos fechados e os condom\u00ednios deitados, como o da autonomia da vontade, o da seguran\u00e7a e o da prote\u00e7\u00e3o ao meio ambiente. Logo, n\u00e3o se deve encarar a quest\u00e3o dos empreendimentos fechados apenas sob a \u00f3ptica de que a todos deve ser assegurado o acesso aos bens p\u00fablicos, sob pena de se estar negando validade aos princ\u00edpios acima mencionados. A respeito dessa assunto, trataremos em maiores detalhes no item 4.3 abaixo.<\/p>\n\n\n\n

          Tais argumentos, como j\u00e1 se disse, levam \u00e0 op\u00e7\u00e3o pela norma geral inclusiva. Deve-se, assim, buscar em casos semelhantes, com recurso \u00e0 analogia, os elementos que d\u00eaem a regulamenta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica necess\u00e1ria aos loteamentos fechados e aos condom\u00ednios deitados.<\/p>\n\n\n\n

          4.2.      Integra\u00e7\u00e3o do Ordenamento Jur\u00eddico<\/u><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

          Resta bastante claro, portanto, que aos empreendimentos fechados, sejam eles loteamentos ou condom\u00ednios deitados, deve ser dada regula\u00e7\u00e3o jur\u00eddica adequada. Como j\u00e1 se p\u00f4de verificar at\u00e9 o presente momento, a Lei de Loteamentos e a Lei de Condom\u00ednios \u2013 e mesmo o C\u00f3digo Civil \u2013 apresentam elementos suficientes \u00e0 solu\u00e7\u00e3o do problema. Tratemos, primeiramente, da quest\u00e3o dos loteamentos fechados.<\/p>\n\n\n\n

          A Lei de Loteamentos apresenta apenas o loteamento em si e o desmembramento como formas de parcelamento do solo urbano. \u00c9 bem verdade que o aludido diploma legal n\u00e3o faz qualquer refer\u00eancia \u00e0 possibilidade de os loteamentos virem a ser fechados. Mais do que isso, o fato de as vias, pra\u00e7as, \u00e1reas livres etc., nos termos do art. 22 da Lei no<\/sup> 6.766\/1979, passarem a integrar o dom\u00ednio do Munic\u00edpio desde o registro do empreendimento no of\u00edcio de registro de im\u00f3veis, leva \u00e0 conclus\u00e3o de que, se analisada isoladamente, a Lei de Loteamentos n\u00e3o oferece uma solu\u00e7\u00e3o adequada para o problema dos empreendimentos fechados.<\/p>\n\n\n\n

          A doutrina, nesse contexto, tem encontrado respaldo legal para tais loteamentos na utiliza\u00e7\u00e3o de instrumentos jur\u00eddicos como a concess\u00e3o e a permiss\u00e3o de uso de bens p\u00fablicos, mormente no instituto da concess\u00e3o real do direito de uso. Por meio de tais instrumentos se garante ao particular o uso privativo do bem p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

          Confira-se, a esse respeito, o que diz Maria Sylvia Zanella di Pietro: \u201co uso privativo, que alguns denominam uso especial, \u00e9 o que a Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica confere, mediante t\u00edtulo jur\u00eddico individual, a pessoa ou grupo de pessoas determinadas, para que o exer\u00e7am, com exclusividade sobre parcela do bem p\u00fablico<\/em>\u201d[36]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          N\u00e3o haver\u00e1, como destaca Luiz Manuel Fonseca Pires, necessidade de licita\u00e7\u00e3o na outorga de tais direitos. Isso porque o interesse na utiliza\u00e7\u00e3o de tais bens \u00e9 exclusivo dos moradores da \u00e1rea, o que inviabiliza a possibilidade de competi\u00e7\u00e3o em torno do objeto[37]<\/a>. Nesse mesmo sentido Toshio Mukai, para quem \u201ctrata-se, sob este aspecto, de hip\u00f3tese de inexigibilidade de licita\u00e7\u00e3o autorizada no caput do art. 25 da Lei Federal n. 8.666\/93 porque invi\u00e1vel a competi\u00e7\u00e3o neste caso<\/em>\u201d[38]<\/a>. Anote-se, tamb\u00e9m, posi\u00e7\u00e3o id\u00eantica de Floriano de Azevedo Marques Neto[39]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          A permiss\u00e3o de uso \u00e9 ato administrativo unilateral, prec\u00e1rio e revog\u00e1vel a qualquer tempo, por meio do qual a Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica faculta ao particular a utiliza\u00e7\u00e3o, em car\u00e1ter exclusivo, de um bem pertencente ao dom\u00ednio p\u00fablico. Marco Aur\u00e9lio S. Viana esclarece, todavia, que, por meio da permiss\u00e3o de uso, o administrado n\u00e3o tem a seguran\u00e7a jur\u00eddica necess\u00e1ria. Isso porque, \u201ca Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica pode a qualquer tempo, como regra, revogar ou modificar a permiss\u00e3o, segundo suas conveni\u00eancias, sem indenizar o particular<\/em>\u201d[40]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          A concess\u00e3o, por outro lado, assume car\u00e1ter bilateral no caso da utiliza\u00e7\u00e3o de bens p\u00fablicos, o que traz ao particular a necess\u00e1ria seguran\u00e7a jur\u00eddica para a implanta\u00e7\u00e3o de um empreendimento. \u00c9 o que Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello bem ressalta: \u201ca concess\u00e3o de servi\u00e7o p\u00fablico e a de obra p\u00fablica s\u00e3o atos bilaterais; j\u00e1, as de pr\u00eamio ou de cidadania s\u00e3o unilaterais<\/em>\u201d[41]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Em outras palavras, a concess\u00e3o de uso de bem p\u00fablico, a exemplo da concess\u00e3o de servi\u00e7o p\u00fablico, \u00e9 ato bilateral, por meio do qual a Administra\u00e7\u00e3o trespassa para o particular a utiliza\u00e7\u00e3o de determinado bem para uma finalidade espec\u00edfica[42]<\/a>. Face ao car\u00e1ter bilateral, se o Poder P\u00fablico vir a rescindir a concess\u00e3o antes do t\u00e9rmino do prazo estipulado ter\u00e1 de indenizar o particular[43]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Face \u00e0s caracter\u00edsticas acima apresentadas, entre a concess\u00e3o e a permiss\u00e3o de uso, a primeira alternativa \u00e9 o meio mais adequado para a utiliza\u00e7\u00e3o exclusiva, pelo particular, de bens que integrem o patrim\u00f4nio p\u00fablico municipal, mormente face \u00e0 seguran\u00e7a jur\u00eddica que oferece aos propriet\u00e1rios dos lotes.<\/p>\n\n\n\n

          A concess\u00e3o de direito real de uso, por seu turno, \u00e9 prevista expressamente pelo art. 7o<\/sup> do Decreto-Lei no<\/sup> 271, de 28.02.1967. Disp\u00f5e o referido artigo, ao conceituar o instituto, que \u201c\u00e9 constitu\u00edda a concess\u00e3o de uso de terrenos p\u00fablicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resol\u00favel, para fins espec\u00edficos de urbaniza\u00e7\u00e3o, industrializa\u00e7\u00e3o, edifica\u00e7\u00e3o, cultivo da terra, ou outra utiliza\u00e7\u00e3o de interesse social<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

          Em grande s\u00edntese, por meio do instituto da concess\u00e3o do direito real  de uso, outorga-se ao particular o direito de, \u00e0s suas pr\u00f3prias expensas, administrar e responsabilizar-se por determinada \u00e1rea pertencente ao patrim\u00f4nio p\u00fablico, sem que, contudo, o Poder P\u00fablico deixe de manter a propriedade do solo. Elvino Silva Filho, ao tratar da aplicabilidade da concess\u00e3o do direito real de uso, lembra o seguinte:<\/p>\n\n\n\n

          \u201cN\u00e3o basta, por conseguinte, a denomina\u00e7\u00e3o de \u2018rua\u2019 ou \u2018pra\u00e7a\u2019 dentro de um loteamento para inserir tais bens entre os bens de uso comum do povo. S\u00e3o bens do dom\u00ednio do Munic\u00edpio, inegavelmente (art. 22 da Lei 6.766\/79). Mas a administra\u00e7\u00e3o do Munic\u00edpio pode afet\u00e1-los, destin\u00e1-los, ao aprovar o loteamento fechado por ato administrativo, para outra categoria de bens \u2013 os de uso especial (n.II do art. 66 do CPC) \u2013 e permitir ou conceder o seu uso para os propriet\u00e1rios dos lotes do loteamento fechado<\/em>\u201d[44]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          O fundamento para a outorga do direito de uso privativo de bens p\u00fablicos por particulares reside no fato de que a aprova\u00e7\u00e3o de loteamentos \u00e9 ato privativo do Munic\u00edpio[45]<\/a>. \u00c9 natural, portanto, que possa o Munic\u00edpio dispor livremente daqueles bens que passem a integrar seu dom\u00ednio, como disp\u00f5e a Lei de Loteamentos. Cabe, portanto, aos Munic\u00edpios legislar sobre a possibilidade de ser outorgada a concess\u00e3o do direito real de uso no caso de loteamentos fechados.<\/p>\n\n\n\n

          O instituto da concess\u00e3o do direito real de uso n\u00e3o foi bem tratado pela legisla\u00e7\u00e3o federal, que apenas faculta sua utiliza\u00e7\u00e3o para fins de urbaniza\u00e7\u00e3o, trazendo o seu conceito. L\u00facia Valle Figueiredo, ao tratar da concess\u00e3o de uso especial, bem ressalta o seguinte:<\/p>\n\n\n\n

          \u201cN\u00e3o vemos, na an\u00e1lise das compet\u00eancias municipais, como entender que a outorga da concess\u00e3o de uso especial, no que concerne aos Estados, Munic\u00edpios e Distrito Federal, portanto, possa se encartar no conceito de normas gerais. Portanto, vemos n\u00edtida invas\u00e3o da compet\u00eancia legislativa da Uni\u00e3o nesses outros entes pol\u00edticos<\/em>\u201d[46]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Diversos munic\u00edpios, nesse contexto, lan\u00e7ando m\u00e3o daquela compet\u00eancia que lhes \u00e9 outorgada pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal, editaram legisla\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria a esse respeito, autorizando o fechamento de loteamentos constitu\u00eddo nos termos da Lei no <\/sup>6766\/1979, mediante a outorga da concess\u00e3o do direito real de uso ou de outro instituto aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

          Tome-se, como exemplo, o Munic\u00edpio de Campinas, no Estado de S\u00e3o Paulo, que, muito embora n\u00e3o trate especificamente da concess\u00e3o do direito real de uso, autoriza a permiss\u00e3o para utiliza\u00e7\u00e3o de bens p\u00fablicos. A Lei Municipal no<\/sup> 8.739, de 09 de janeiro de 1996, autoriza expressamente o fechamento de loteamentos aprovados de acordo com a Lei de Loteamentos, impondo ao empreendedor, entretanto, determinadas obriga\u00e7\u00f5es, dentre as quais, a de manter as \u00e1reas p\u00fablicas que tenham sido objeto de permiss\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

          Faculta a Lei Municipal de Campinas, portanto, que os loteamentos constitu\u00eddos nos termos da Lei de Loteamentos venham a ser fechados, por meio de decreto espec\u00edfico expedido pelo Poder Executivo Municipal. N\u00e3o se vislumbra qualquer irregularidade na postura adotada pelo Munic\u00edpio de Campinas, seja porque \u00e9 expressamente consignado o car\u00e1ter prec\u00e1rio da permiss\u00e3o, de modo que o Munic\u00edpio poder\u00e1, a qualquer tempo, revog\u00e1-la, sem qualquer tipo de indeniza\u00e7\u00e3o ao loteador ou aos propriet\u00e1rios de lotes ou, ainda, porque se prev\u00ea a constitui\u00e7\u00e3o de uma associa\u00e7\u00e3o que ser\u00e1 a respons\u00e1vel pela preserva\u00e7\u00e3o daquelas \u00e1reas que passar\u00e3o a integrar o patrim\u00f4nio municipal, respondendo perante o Munic\u00edpio.<\/p>\n\n\n\n

          Mais do que isso, a lei de Campinas autoriza expressamente a utiliza\u00e7\u00e3o pelos particulares de tais bens do Munic\u00edpio, nos casos em que especifica e desde que preenchidos os requisitos nela apontados. Como bem ressalta Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello, \u201ca desafeta\u00e7\u00e3o dos bens de uso comum, isto \u00e9, seu trespasse para o uso especial ou sua convers\u00e3o em bens meramente dominicais, depende de lei ou de ato do Executivo praticado na conformidade dela<\/em>\u201d[47]<\/a>. Logo, atendida tal exig\u00eancia pelo Munic\u00edpio na elabora\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, n\u00e3o h\u00e1 nenhum impedimento a que o Munic\u00edpio disponha de tais bens seus, de modo a autorizar ao particular o fechamento de um determinado loteamento.<\/p>\n\n\n\n

          Note-se, ainda, que n\u00e3o h\u00e1 como se cogitar de qualquer ofensa ao interesse p\u00fablico. Isso porque, as raz\u00f5es que levariam o Munic\u00edpio a autorizar o fechamento de determinado loteamento devem, necessariamente, aten\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da cidade e da propriedade. Nesses termos, havendo, por exemplo, preju\u00edzo \u00e0 circula\u00e7\u00e3o de ve\u00edculos ou ao crescimento da cidade, parece ser evidente que o Poder Executivo n\u00e3o estaria autorizado a permitir a utiliza\u00e7\u00e3o privada de ruas, pra\u00e7as etc. No entanto, naqueles outros casos em que n\u00e3o h\u00e1 qualquer impedimento dessa ordem, cremos que o fechamento de loteamento deve ser autorizado.<\/p>\n\n\n\n

          H\u00e1, na quest\u00e3o dos loteamentos fechados, um \u00faltimo aspecto que merece aten\u00e7\u00e3o. Muito embora a Lei de Loteamentos n\u00e3o preveja a constitui\u00e7\u00e3o de qualquer forma associativa como sendo a respons\u00e1vel pela administra\u00e7\u00e3o do loteamento, \u00e9 bem verdade que a outorga do direito de se utilizar dos bens p\u00fablicos for\u00e7ar\u00e1 a reuni\u00e3o dos propriet\u00e1rios de lotes em torno de uma associa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

          Isso porque a outorga de tal direito pelo Poder P\u00fablico impingir\u00e1 aos propriet\u00e1rios uma s\u00e9rie de obriga\u00e7\u00f5es, principalmente no que tange \u00e0 conserva\u00e7\u00e3o dos bens p\u00fablicos e ao exerc\u00edcio da atividade fiscalizadora. Floriano de Azevedo Marques Neto ressalta, nesse sentido, que \u201co \u00fanico agente privado em condi\u00e7\u00f5es objetivas e subjetivas de aceitar fornecer os meios necess\u00e1rios \u00e0 prote\u00e7\u00e3o ambiental \u00e9 a associa\u00e7\u00e3o de moradores local<\/em>\u201d[48]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Em outras palavras, mesmo no caso dos loteamentos, a forma \u201ccondominial\u201d de administra\u00e7\u00e3o dos empreendimentos \u00e9, sem sombra de d\u00favidas, a que melhor se adapta na pr\u00e1tica. Haver\u00e1 a necessidade de contribui\u00e7\u00f5es mensais, organiza\u00e7\u00e3o de uma administra\u00e7\u00e3o central, regras quanto \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os coletivos, reuni\u00f5es peri\u00f3dicas de associados etc., caracter\u00edsticas estas em muito semelhantes \u00e0s relativas \u00e0 administra\u00e7\u00e3o de um condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

          Paralelamente, devem ser analisados os termos da Lei de Condom\u00ednios, os quais, sem sombra de d\u00favidas n\u00e3o comportariam maiores discuss\u00f5es, na medida em que todas as \u00e1reas de lazer, ruas, pra\u00e7as e demais \u00e1reas institucionais s\u00e3o privadas, n\u00e3o se cogitando, em nenhum momento, a doa\u00e7\u00e3o de \u00e1reas ao Munic\u00edpio como ocorre se aplicada a Lei de Loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

          Dois grandes t\u00f3picos s\u00e3o objeto de discuss\u00e3o a respeito da possibilidade de condom\u00ednios deitados serem constitu\u00eddos de acordo com o que disp\u00f5e a Lei no<\/sup> 4.591\/1964: o fato de n\u00e3o se aceitarem condom\u00ednios constitu\u00eddos apenas por lotes, na medida em que o art. 8o<\/sup> da aludida lei faz refer\u00eancia a edifica\u00e7\u00f5es, e a inexist\u00eancia de limites ao tamanho das \u00e1reas em que poder\u00e3o ser constitu\u00eddos tais condom\u00ednios, o que poderia representar uma burla \u00e0 Lei de Loteamentos, na medida em que, na pr\u00e1tica, estar-se-ia realizando o parcelamento de grandes \u00e1reas de terra, sob o t\u00edtulo, contudo, de condom\u00ednio deitado.<\/p>\n\n\n\n

          No que tange ao primeiro t\u00f3pico, Marco Aur\u00e9lio S. Viana ressalta que \u201ca dificuldade de se aceitar o condom\u00ednio por unidade aut\u00f4noma de terreno, que denominamos loteamento horizontal, prende-se a esse fen\u00f4meno: estudam-se realidades novas com conceitos antigos<\/em>\u201d[49]<\/a>. Para o autor n\u00e3o h\u00e1 qualquer inconveniente em se adotar a terminologia loteamento para exprimir a realidade dos condom\u00ednios compostos apenas de lotes como sendo uma figura jur\u00eddica aut\u00f4noma.<\/p>\n\n\n\n

          E termina por concluir o seguinte: \u201co art. 8o<\/sup> da Lei no<\/sup> 4.591\/64 d\u00e1-lhe o regulamento jur\u00eddico adequado. Em verdade o texto legal citado ampara, sem esfor\u00e7o, a figura jur\u00eddica em exame. Com adapta\u00e7\u00f5es adequadas, n\u00e3o \u00e9 dif\u00edcil solucionar legalmente esse instituto<\/em>\u201d[50]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          H\u00e1 que se ter em mente, ademais, que a Lei de Condom\u00ednios trata, essencialmente, de rela\u00e7\u00f5es de direito privado, com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s quais vige o princ\u00edpio da autonomia da vontade. A promo\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios compostos apenas de lotes, desde que respeitados os ditames da Lei de Condom\u00ednios, n\u00e3o representa qualquer ilicitude, uma vez que, al\u00e9m de n\u00e3o trazer qualquer tipo de preju\u00edzo ao patrim\u00f4nio p\u00fablico, implica na promo\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio acima mencionado.<\/p>\n\n\n\n

          Note-se, ademais, que o Decreto-Lei no<\/sup> 271, que antecedeu a Lei no<\/sup> 6.766\/1979, ao tratar dos loteamentos, estabelecia expressamente o seguinte: \u201caplica-se aos loteamentos a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos cond\u00f4minos e as obras de infra-estrutura \u00e0 constru\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o<\/em>\u201d. Ora, tomando-se como base tal dispositivo, poder-se-ia concluir que, sob os ausp\u00edcios da legisla\u00e7\u00e3o anterior, quaisquer loteamentos seriam empreendimentos eminentemente privados, com ruas, pra\u00e7as e \u00e1reas de lazer privadas, o que sem sombra de d\u00favidas contrariaria o esp\u00edrito de um loteamento, contido no pr\u00f3prio Decreto-Lei no<\/sup> 271, em especial no seu art. 4o<\/sup>, e, mais tarde, na Lei de Loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

          Em face de tal contradi\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m se poderia supor que os loteamentos, em se seguindo os termos da Lei no<\/sup> 4.591\/1964, tamb\u00e9m devessem ser constitu\u00eddos apenas por edifica\u00e7\u00f5es, o que se sabe n\u00e3o corresponder \u00e0 realidade. \u00c9 o que destaca Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello:<\/p>\n\n\n\n

          \u201co que se tem que extrair do art. 3o<\/sup> do Decreto-Lei (\u2026) \u00e9 o prop\u00f3sito de reconhecer aos condom\u00ednios em apre\u00e7o (que h\u00e1 muito j\u00e1 se haviam imposto como uma realidade social, f\u00e1tica, incontest\u00e1vel) o car\u00e1ter de fontes de individualiza\u00e7\u00e3o de unidades de solo e n\u00e3o necessariamente de edifica\u00e7\u00f5es atreladas a elas, raz\u00e3o pela qual equiparou as obras de infra-estrutura de tais condom\u00ednios \u00e0s de edifica\u00e7\u00e3o a cargo do incorporador nas constru\u00e7\u00f5es dos condom\u00ednios de edif\u00edcios de apartamentos<\/em>\u201d[51]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Marco Aur\u00e9lio S. Viana, ademais, estabelece uma compara\u00e7\u00e3o com o disposto na Lei no<\/sup> 6.766\/1979[52]<\/a>. Os par\u00e1grafos primeiro e segundo do art. 2o<\/sup> da Lei de Loteamentos rezam que, por meio do desmembramento e do loteamento, constituem-se lotes destinados \u00e0 edifica\u00e7\u00e3o. Tal realidade, entretanto, como ressalta o autor, n\u00e3o gera a exig\u00eancia de que o parcelador do solo urbano se obrigue a edificar ou mesmo que os adquirentes de lotes tenham tal obriga\u00e7\u00e3o \u2013 ressalva feita, por \u00f3bvio, ao disposto nos arts. 5o<\/sup> e 6o<\/sup> do Estatuto da Cidade, que institu\u00edram o parcelamento compuls\u00f3rio do solo urbano. Se n\u00e3o se exige a obriga\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00e3o daqueles que parcelam o solo, a mesma cog\u00eancia n\u00e3o dever ser atribu\u00edda ao art. 8o<\/sup> da Lei de Condom\u00ednios, principalmente porque lida com interesses flagrantemente privados.<\/p>\n\n\n\n

          O argumento acima, frise-se, \u00e9 refor\u00e7ado pelo disposto no art. 68 da Lei no<\/sup> 4.591\/1964, que faz refer\u00eancia \u00e0 pretens\u00e3o de \u201cconstituir ou mandar construir habita\u00e7\u00f5es isoladas<\/em>\u201d, reda\u00e7\u00e3o em tudo semelhante \u00e0quela da Lei de Loteamentos. Em s\u00edntese, n\u00e3o h\u00e1 como se extrair do ordenamento jur\u00eddico a proibi\u00e7\u00e3o de que sejam constitu\u00eddos condom\u00ednios apenas de lotes.<\/p>\n\n\n\n

          H\u00e1 que se analisar, tamb\u00e9m, a quest\u00e3o relativa ao tamanho dos lotes ou glebas em que poder\u00e3o ser implantados condom\u00ednios deitados. Jos\u00e9 Afonso da Silva, como se viu acima, defende que o condom\u00ednio previsto no art. 8o<\/sup> da Lei de Condom\u00ednios foi estabelecido \u201cpara possibilitar o aproveitamento de \u00e1reas de dimens\u00e3o reduzida no interior de quadras, que, sem arruamento, permitam a constru\u00e7\u00e3o de conjuntos de edifica\u00e7\u00f5es, em forma de vilas, sob regime condominial<\/em>\u201d[53]<\/a>, de modo que, n\u00e3o configurados tais requisitos, o condom\u00ednio deitado n\u00e3o encontraria reslpado no aludido art. 8o<\/sup>, sob pena de constituir verdadeira burla \u00e0 Lei de Loteamentos.<\/p>\n\n\n\n

          Em que pese a li\u00e7\u00e3o de Jos\u00e9 Afonso da Silva, a Lei no<\/sup> 4.591\/1964 n\u00e3o permite concluir pela exist\u00eancia de qualquer restri\u00e7\u00e3o. Marco Aur\u00e9lio S. Viana destaca que \u201ca Lei no<\/sup> 4.591\/1964 n\u00e3o faz distin\u00e7\u00e3o dessa ordem. Se o int\u00e9rprete distinguir estar\u00e1 ferindo o brocardo \u00fabi lex non distinguil nec nos distinguere debemus\u2019<\/em>\u201d[54]<\/a>, no que \u00e9 acompanhado por Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello: \u201cn\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel extrair do dispositivo em causa a concep\u00e7\u00e3o limitativa<\/em>\u201d[55]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Note-se, tamb\u00e9m, que a pr\u00f3pria Lei de Condom\u00ednios prev\u00ea a possibilidade de que tais loteamentos contenham ruas internas e n\u00e3o apenas vias destinadas \u00e0 comunica\u00e7\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas com a via p\u00fablica. De fato, o art. 8o<\/sup>, al\u00ednea \u201cd\u201d, estabelece que na constitui\u00e7\u00e3o de tais condom\u00ednio deitados, \u201cser\u00e3o discriminadas as \u00e1reas que se constitu\u00edrem em passagem comum para as vias p\u00fablicas ou para as unidades entre si<\/em>\u201d, a se supor a exist\u00eancia de vias internas que poder\u00e3o constituir um verdadeiro sistema vi\u00e1rio aut\u00f4nomo.<\/p>\n\n\n\n

          N\u00e3o haveria como, seja em face da falta de restri\u00e7\u00e3o legal ou seja em face da complexidade que o sistema vi\u00e1rio interno poder\u00e1 assumir, concluir-se pela exist\u00eancia de qualquer restri\u00e7\u00e3o a que os condom\u00ednios deitados constitu\u00eddos nos termos da Lei no<\/sup> 4.591\/1964 venham a ser implantados em glebas ou lotes de qualquer tamanho.<\/p>\n\n\n\n

          \u00c9 bem verdade que in\u00fameros munic\u00edpios trazem restri\u00e7\u00f5es ao tamanho de glebas ou lotes em que tais condom\u00ednios possam vir a ser constitu\u00eddos \u2013 o que leva a crer, inclusive, que os Munic\u00edpios s\u00e3o os entes mais habilitados a legislar sobre a mat\u00e9ria. No Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, por exemplo, instituiu-se o tamanho m\u00e1ximo de quinze mil metros quadrados para os lotes em que poder\u00e3o ser constitu\u00eddos condom\u00ednios deitados[56]<\/a>. Campinas, no Estado de S\u00e3o Paulo, prev\u00ea tr\u00eas limites, vinte e cinco, trinta e quarenta mil metros quadrados[57]<\/a>, fixados de acordo com a metragem dos lotes que compor\u00e3o o empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

          Muito embora se admita que, ao menos sob a \u00e9gide da legisla\u00e7\u00e3o federal, os condom\u00ednios deitados possam ser constitu\u00eddos em glebas ou lotes de quaisquer tamanhos, n\u00e3o se pode perder de vista que correspondem, tamb\u00e9m, a um modelo de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo. Nesse sentido, n\u00e3o podemos deixar de concluir que a constitui\u00e7\u00e3o dos condom\u00ednios deitados deve aten\u00e7\u00e3o \u00e0queles princ\u00edpios que norteiam o direito urban\u00edstico, dentre os quais o princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e das cidades. Logo, nessas hip\u00f3teses, os condom\u00ednios deitados, mormente aqueles constitu\u00eddos em \u00e1reas de grande extens\u00e3o, devem aten\u00e7\u00e3o \u00e0quelas diretrizes gen\u00e9ricas estabelecidas pela Lei de Loteamentos[58]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          De fato, ainda que constitu\u00eddos por \u00e1reas exclusivamente privadas, a implanta\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios deitados de tal porte deve estar condicionada ao atendimento das determina\u00e7\u00f5es da Lei de Loteamentos, como a constitui\u00e7\u00e3o de infra-estrutura b\u00e1sica prevista no art. 6o <\/sup>e aqueles requisitos do art. 4o<\/sup>, dentre os quais, inclusive, \u00e1reas destinadas \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o de equipamentos p\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n

          Do mesmo modo, sugerimos que o projeto do condom\u00ednio deitado dever\u00e1 observar o procedimento estabelecido pela Lei de Loteamentos quanto ao pedido para obten\u00e7\u00e3o das diretrizes, das licen\u00e7as necess\u00e1rias e, ainda, quanto ao efetivo registro do empreendimento junto ao of\u00edcio de registro de im\u00f3veis. Com isso, coaduna-se o interesse exclusivamente privado dos empreendedores com o interesse p\u00fablico, facultando-se ao Poder P\u00fablico Municipal a verifica\u00e7\u00e3o, principalmente, do atendimento das fun\u00e7\u00f5es essenciais da cidade, quais sejam, trabalho, circula\u00e7\u00e3o, lazer, moradia, qualidade de vida e prote\u00e7\u00e3o ao meio ambiente[59]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Vislumbra-se, diante do exposto neste item, a possibilidade de que os loteamentos fechados e os condom\u00ednios deitados encontrem respaldo no ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

          Por um lado, as vias de circula\u00e7\u00e3o, \u00e1reas de lazer e aquelas destinadas \u00e0 instala\u00e7\u00e3o de equipamentos p\u00fablicos poder\u00e3o ser objeto de permiss\u00e3o, autoriza\u00e7\u00e3o ou concess\u00e3o ao particular, permitindo-se, assim, que os propriet\u00e1rios de lotes \u2013 ou mesmo uma associa\u00e7\u00e3o por eles constitu\u00edda \u2013 possam fechar a \u00e1rea do loteamento, com a instala\u00e7\u00e3o de guaritas, controle de acesso etc.<\/p>\n\n\n\n

          Alternativamente, poder\u00e3o ser constitu\u00eddos os chamados condom\u00ednios deitados, em que as vias de circula\u00e7\u00e3o, \u00e1reas de lazer e institucionais s\u00e3o exclusivamente privadas, sob regime condominial, sem que isso, contudo, represente a inobserv\u00e2ncia daqueles requisitos e diretrizes urban\u00edsticas gerais estabelecidas pela Lei no<\/sup> 6.766\/1979, durante o processo de aprova\u00e7\u00e3o do empreendimento junto \u00e0s autoridades p\u00fablicas competentes.<\/p>\n\n\n\n

          4.3.      Harmoniza\u00e7\u00e3o de Princ\u00edpios Constitucionais<\/u><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

          H\u00e1, ainda, um \u00faltimo aspecto que merece aten\u00e7\u00e3o: a coexist\u00eancia de diversos princ\u00edpios constitucionais aplic\u00e1veis \u00e0 discuss\u00e3o envolvendo os loteamentos fechados e os condom\u00ednios deitados. \u00c0 toda evid\u00eancia, o maior debate envolve os princ\u00edpios da seguran\u00e7a e da propriedade privada, que devem co-existir com aqueles que norteiam o direito urban\u00edstico, como a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e das cidades, com a prote\u00e7\u00e3o ao meio-ambiente e, ainda, com o direito de locomo\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

          A interpreta\u00e7\u00e3o de princ\u00edpios constitucionais, na li\u00e7\u00e3o de Joaquim Jos\u00e9 Gomes Canotilho, deve estar balizada pelos princ\u00edpios da m\u00e1xima efetividade e da harmoniza\u00e7\u00e3o, dentre outros. Enquanto, pelo primeiro, deve-se atribuir ao princ\u00edpio o sentido que lhe d\u00ea maior efic\u00e1cia, pelo princ\u00edpio da harmoniza\u00e7\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio que se evite o sacrif\u00edcio total de um em rela\u00e7\u00e3o ao outro. Em outras palavras, os princ\u00edpios acima apontados devem coexistir, de modo a que nenhum deles seja sacrificado em sua totalidade[60]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Um dos principais instrumentos que auxiliar\u00e3o o int\u00e9rprete nesse exerc\u00edcio de \u201cced\u00eancia rec\u00edproca\u201d entre princ\u00edpios constitucionais \u00e9 o teste da razoabilidade. Como lembra Joaquim Jos\u00e9 Gomes Canotilho, \u201co teste de razoabilidade permitir\u00e1, por exemplo, descobrir o desvalor constitucional de alguns interesses pretensamente invocados como dignos de prote\u00e7\u00e3o e em conflito com outros<\/em>\u201d[61]<\/a>. Isso significa dizer que, diante de uma situa\u00e7\u00e3o concreta, a premissa de que n\u00e3o se pode restringir em nenhuma hip\u00f3tese o acesso a bens p\u00fablicos pode perder espa\u00e7o para outros princ\u00edpios constitucionais, como a da seguran\u00e7a e mesmo o da prote\u00e7\u00e3o ao meio ambiente.<\/p>\n\n\n\n

          Como j\u00e1 tivemos oportunidade de expor acima, os princ\u00edpios da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e das cidades n\u00e3o conflitam necessariamente com a implanta\u00e7\u00e3o de empreendimentos na forma aqui proposta. Com efeito, considerando que os novos padr\u00f5es de urbaniza\u00e7\u00e3o indicam a forma condominial como sendo a de maior aceita\u00e7\u00e3o e utilidade, n\u00e3o se pode negar que a sua regulamenta\u00e7\u00e3o \u2013 evitando-se, pois, a ilegalidade \u2013 atende a tais princ\u00edpios. O prest\u00edgio \u00e0 propriedade privada e \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o coletiva de espa\u00e7os privados respeita, sobretudo, \u00e0 realidade social e f\u00e1tica dos dias atuais, pouco importando, pois, haver ou n\u00e3o coincid\u00eancia entre o interesse p\u00fablico e o particular no caso concreto.<\/p>\n\n\n\n

          Mais do que isso, a utiliza\u00e7\u00e3o pelo particular de bens p\u00fablicos \u00e9 autorizada pelo ordenamento jur\u00eddico brasileiro. Em n\u00e3o havendo qualquer impedimento a que as cidades exer\u00e7am, na sua plenitude, as fun\u00e7\u00f5es que lhe s\u00e3o essenciais, n\u00e3o h\u00e1 como se cogitar que haja qualquer ofensa ao princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social das cidades e da propriedade.<\/p>\n\n\n\n

          A possibilidade de conflito entre o princ\u00edpio da seguran\u00e7a e o da liberdade de locomo\u00e7\u00e3o s\u00f3 assume maior import\u00e2ncia se tratarmos de loteamentos que venham a ser fechados mediante a outorga de concess\u00e3o, autoriza\u00e7\u00e3o ou permiss\u00e3o de uso ou por meio da concess\u00e3o do direito real de uso. Isso porque, se estivermos tratando de condom\u00ednios, constitu\u00eddos nos termos da Lei no<\/sup> 4.591\/1964 \u2013 ou mesmo \u00e0 luz do C\u00f3digo Civil \u2013, estar\u00e3o em foco apenas espa\u00e7os e, bem assim, direitos privados. N\u00e3o haveria, portanto, qualquer infring\u00eancia ao direito de locomo\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

          No caso dos loteamentos fechados, contudo, o conflito entre tais princ\u00edpios constitucionais residiria, justamente, no fato de que as vias de circula\u00e7\u00e3o, \u00e1reas de lazer e institucionais integram o dom\u00ednio municipal e, com isso, em princ\u00edpio, seriam insuscet\u00edveis de terem seu acesso restringido. Note-se, entretanto, que al\u00e9m de n\u00e3o haver, como se viu acima, qualquer impedimento \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o pelo particular de bens p\u00fablicos, em grande parte dos casos n\u00e3o h\u00e1 um interesse expresso da comunidade lindeira ao empreendimento fechado que sejam seus muros derrubados.<\/p>\n\n\n\n

          Em outras palavras, n\u00e3o havendo qualquer preju\u00edzo ao desenvolvimento da cidade \u2013 o que prestigia o princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e das cidades, como visto \u2013, deve prevalecer o princ\u00edpio da seguran\u00e7a, em favor daqueles que desejam o fechamento do condom\u00ednio deitado. O teste de razoabilidade, nessa situa\u00e7\u00e3o, indica que, face \u00e0 conjuga\u00e7\u00e3o dos fatores falta de seguran\u00e7a p\u00fablica e inexist\u00eancia de preju\u00edzo ao desenvolvimento da cidade, deve prevalecer o princ\u00edpio da seguran\u00e7a em detrimento do direito de locomo\u00e7\u00e3o. Luis Manuel Fonseca Pires conclui o seguinte a esse respeito:<\/p>\n\n\n\n

          \u201cDesta forma, a colis\u00e3o dos princ\u00edpios da seguran\u00e7a p\u00fablica e da liberdade de locomo\u00e7\u00e3o, no caso concreto em que estudamos (na legitimidade dos loteamentos fechados, bols\u00f5es e vilas com acesso restrito aos moradores), n\u00e3o se resolve de chofre em favor do segundo, pois, n\u00e3o h\u00e1 uma veda\u00e7\u00e3o \u2018a priori\u2019 no uso privativo de bens p\u00fablicos.<\/em><\/p>\n\n\n\n

          Ao inverso, este conflito em concreto denota que o valor que a in\u00edcio merece prest\u00edgio e por isso deve preponderar \u00e9 o princ\u00edpio da seguran\u00e7a p\u00fablica, pois a dissemina\u00e7\u00e3o da viol\u00eancia no pa\u00eds tem tomado propor\u00e7\u00f5es tonitruantes<\/em>\u201d[62]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          Ora, se o fechamento de loteamentos n\u00e3o constitui em si qualquer ilicitude, a restri\u00e7\u00e3o ao direito de locomo\u00e7\u00e3o s\u00f3 deveria ser coibida caso houvesse uma efetiva viola\u00e7\u00e3o de outros interesses envolvidos, mormente o da fun\u00e7\u00e3o social das cidades e da propriedade.<\/p>\n\n\n\n

          Em termos pr\u00e1ticos, se o fechamento de um loteamento impossibilita o crescimento de uma cidade, afeta o meio ambiente ou, ainda, traz preju\u00edzos ao exerc\u00edcios das fun\u00e7\u00f5es essenciais da cidade, o direito \u00e0 livre locomo\u00e7\u00e3o deve prevalecer. Entretanto, caso o fechamento do loteamento prestigie o princ\u00edpio da seguran\u00e7a, sem preju\u00edzo daqueles outros princ\u00edpios j\u00e1 mencionados, n\u00e3o existe nenhuma raz\u00e3o objetiva para que o loteamento n\u00e3o venha a ser fechado.<\/p>\n\n\n\n

          Mesmo a quest\u00e3o relativa ao meio-ambiente, se analisada ami\u00fade, d\u00e1 outros contornos \u00e0 quest\u00e3o dos loteamentos fechados. Floriano Azevedo Marques Neto, em artigo recentemente publicado, defende a tese de que a restri\u00e7\u00e3o de acesso a determinadas praias \u00e9 medida que atende, antes, \u00e0 prote\u00e7\u00e3o do meio ambiente. A falta de controle de tr\u00e1fego de ve\u00edculos e de pessoas, a falta de seguran\u00e7a e, ainda, de medidas que visem a efetiva preserva\u00e7\u00e3o do meio ambiente servem de argumento para que se prestigie o fechamento de tais \u00e1reas, com a constitui\u00e7\u00e3o de uma associa\u00e7\u00e3o respons\u00e1vel por tais medidas, em detrimento do livre acesso de pessoas e ve\u00edculos[63]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

          O que se quer dizer, pois, \u00e9 que n\u00e3o se deve prestigiar apenas princ\u00edpios como o da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e o do livre acesso aos bens p\u00fablicos durante a discuss\u00e3o do tema, com a finalidade de justificar a proibi\u00e7\u00e3o dos loteamentos fechados e dos condom\u00ednios deitados. A quest\u00e3o, certamente, passa pela an\u00e1lise de outros princ\u00edpios, inclusive o da pr\u00f3pria prote\u00e7\u00e3o ao meio ambiente, que ajudar\u00e3o a vislumbrar, no caso concreto, outras respostas diferentes da mera proibi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

            \n
          1. CONCLUS\u00d5ES<\/u><\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

            Ao t\u00e9rmino do presente trabalho, podemos apontar algumas conclus\u00f5es, sem a pretens\u00e3o, entretanto, de que o debate seja encerrado:<\/p>\n\n\n\n

              \n
            1. Os padr\u00f5es urban\u00edsticos mudaram a partir de meados da d\u00e9cada de 1970. De fato, n\u00e3o se pode mais compreender o desenvolvimento de uma cidade como uma atividade exclusivamente estatal, mas deve, tamb\u00e9m, ser levado em conta o interesse dos particulares no desenvolvimento das cidades e, bem assim, das novas formas de urbanismo. A legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel,\u00a0i.e.<\/em>, a Lei de Loteamentos e a Lei de Condom\u00ednios, n\u00e3o atende, entretanto, aos novos padr\u00f5es.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                \n
              1. Observa-se a exist\u00eancia de lacuna jur\u00eddica no que tange aos loteamentos fechados e aos condom\u00ednios deitados. Isso porque, n\u00e3o se pode supor que a Lei de Loteamentos, que data de 1979, e cujo processo legislativo e plano f\u00e1tico t\u00eam origem bem antes, poderiam prever os novos padr\u00f5es de urbaniza\u00e7\u00e3o que, como visto, tiveram in\u00edcio a partir de meados da d\u00e9cada de 1970.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                  \n
                1. N\u00e3o se admite o argumento baseado na norma geral exclusiva. A m\u00e1xima aplic\u00e1vel ao direito p\u00fablico de que \u201co que n\u00e3o est\u00e1 permitido, est\u00e1 proibido\u201d n\u00e3o leva em conta, no caso dos empreendimentos fechados, o fato de que a legisla\u00e7\u00e3o pertinente n\u00e3o os previu. Logo, a quest\u00e3o dos loteamentos fechados e dos condom\u00ednios deitados deve ser analisada \u00e0 luz da norma geral inclusiva e, bem assim, do recurso \u00e0 analogia, buscando encontrar no ordenamento jur\u00eddico, em casos semelhantes, a regula\u00e7\u00e3o jur\u00eddica necess\u00e1ria.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                    \n
                  1. Os loteamentos fechados e os condom\u00ednios deitados, nesse sentido, encontram respaldo no ordenamento jur\u00eddico. Por um lado, as vias de circula\u00e7\u00e3o, \u00e1reas de lazer e aquelas destinadas \u00e0 instala\u00e7\u00e3o de equipamentos p\u00fablicos poder\u00e3o ser objeto de permiss\u00e3o ou concess\u00e3o ao particular, permitindo-se, assim, o fechamento da \u00e1rea em que tenha sido constitu\u00eddo o loteamento.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                      \n
                    1. Paralelamente, poder\u00e3o ser constitu\u00eddos os chamados condom\u00ednios deitados, em que as vias de circula\u00e7\u00e3o, \u00e1reas de lazer e institucionais s\u00e3o exclusivamente privadas, sob regime condominial. E, como se viu acima, n\u00e3o prosperam, seja pela falta de expressa previs\u00e3o legislativa, seja em raz\u00e3o de dialogarem tais empreendimentos com o direito privado e n\u00e3o apenas com o direito p\u00fablico, as limita\u00e7\u00f5es impostas a tais empreendimentos, no sentido de que n\u00e3o podem ser constitu\u00eddos apenas de lotes e, ainda, que apenas poder\u00e3o ser implantados em \u00e1reas de pequena extens\u00e3o.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                        \n
                      1. No caso dos condom\u00ednios deitados, muito embora consistam em empreendimentos fechados, face \u00e0 sua import\u00e2ncia como forma de urbaniza\u00e7\u00e3o, devem eles observ\u00e2ncia \u00e0queles requisitos e diretrizes urban\u00edsticas gerais estabelecidas pela Lei no<\/sup>\u00a06.766\/1979.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                          \n
                        1. A discuss\u00e3o envolvendo os loteamentos fechados e os condom\u00ednios deitados n\u00e3o deve ser travada apenas \u00e0 luz de princ\u00edpios como o da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e o do livre acesso aos bens p\u00fablicos. Isso porque, o debate passa pela an\u00e1lise de outros princ\u00edpios, tamb\u00e9m de ra\u00edzes constitucionais, que ajudar\u00e3o a vislumbrar, no caso concreto, outras respostas diferentes da mera proibi\u00e7\u00e3o a tais empreendimentos.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                            \n
                          1. REFER\u00caNCIAS BIBLIOGR\u00c1FICAS<\/u><\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

                            AZEVEDO, Eurico de Andrade. Loteamento Fechado<\/em>. Revista de Direito Imobili\u00e1rio. S\u00e3o Paulo: Irib, 1983, n\u00ba 11: Jan-Jun\/1983.<\/p>\n\n\n\n

                            BOBBIO, Norberto. Teoria do Ordenamento Jur\u00eddico<\/em>. Bras\u00edlia: Editora Universidade de Bras\u00edlia, 10a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o, 1997.<\/p>\n\n\n\n

                            CANOTILHO, Joaquim Jos\u00e9 Gomes. Direito Constitucional<\/em>. Coimbra: Edi\u00e7\u00f5es Almedina, 7a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o, 2000.<\/p>\n\n\n\n

                            DINIZ, Maria Helena. As Lacunas no Direito<\/em>. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2002.<\/p>\n\n\n\n

                            FIGUEIREDO, L\u00facia Valle. Disciplina Urban\u00edstica da Propriedade<\/em>. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 2a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o, 2005.<\/p>\n\n\n\n

                            _______________. Curso de Direito Administrativo<\/em>. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 6\u00aa edi\u00e7\u00e3o, 2003.<\/p>\n\n\n\n

                            FRAN\u00c7A, Rubens Limongi. Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil<\/em>. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 1999.<\/p>\n\n\n\n

                            GASPARINI, Di\u00f3genes. Direito Administrativo<\/em>. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 5\u00aa edi\u00e7\u00e3o, 2000.<\/p>\n\n\n\n

                            MARQUES NETO, Floriano de Azevedo. A Possibilidade de Restri\u00e7\u00e3o de Acesso a Bens P\u00fablicos de Uso Comum por Quest\u00f5es Ambientais e Urban\u00edsticas<\/em>. Revista de Direito Administrativo. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, no<\/sup> 235: 273-297, Jan\/Mar 2004.<\/p>\n\n\n\n

                            MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro<\/em>. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 13a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o, 2003.<\/p>\n\n\n\n

                            _______________. Direito Administrativo<\/em>. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 25\u00aa edi\u00e7\u00e3o, 2000.<\/p>\n\n\n\n

                            _______________. Direito de Construir<\/em>. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 6\u00aa edi\u00e7\u00e3o, 1994.<\/p>\n\n\n\n

                            MELLO, Celso Ant\u00f4nio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo<\/em>. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 19a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o, 2005.<\/p>\n\n\n\n

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                            MUKAI, Toshio. Direito Urbano-Ambiental Brasileiro<\/em>. S\u00e3o Paulo: Dial\u00e9tica, 2a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o, 2002.<\/p>\n\n\n\n

                            _______________. Constitucionalidade de Lei Municipal que Concede o Uso de Bens P\u00fablicos de Uso Comum do Povo a Associa\u00e7\u00e3o de Moradores<\/em>. Revista Trimestral de Direito P\u00fablico. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 1997, n\u00ba 20.<\/p>\n\n\n\n

                            NEGR\u00c3O, Theot\u00f4nio; GOUV\u00caA, Jos\u00e9 Roberto Ferreira. C\u00f3digo Civil e Legisla\u00e7\u00e3o Civil em Vigor \u2013 24a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o<\/em>. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2005.<\/p>\n\n\n\n

                            PIETRO, Maria Sylvia Zanella di. Direito Administrativo<\/em>. S\u00e3o Paulo: Atlas, 14\u00aa edi\u00e7\u00e3o, 2002.<\/p>\n\n\n\n

                            PIRES, Luis Manuel Fonseca. Loteamentos Urbanos \u2013 Natureza Jur\u00eddica<\/em>. S\u00e3o Paulo: Quartier Latin, 2006.<\/p>\n\n\n\n

                            REIS, Nestor Goulart. Notas Sobre Urbaniza\u00e7\u00e3o Dispersa e Novas Formas de Tecido Urbano<\/em>. S\u00e3o Paulo: Via das Artes, 2006.<\/p>\n\n\n\n

                            SARNO. Daniela Campos Lib\u00f3rio di<\/em>. Elementos de Direito Urban\u00edstico<\/em>. Barueri: Manole, 2005.<\/p>\n\n\n\n

                            SILVA, Jos\u00e9 Afonso. Direito Urban\u00edstico Brasileiro<\/em>. S\u00e3o Paulo: Malheiros, 4a<\/sup> edi\u00e7\u00e3o, 2006.<\/p>\n\n\n\n

                            SILVA FILHO, Elvino. Loteamento Fechado e Condom\u00ednio Edil\u00edcio<\/em>. Revista de Direito Imobili\u00e1rio. S\u00e3o Paulo: Irib, 1984, no<\/sup> 14: 1-24, 1984.<\/p>\n\n\n\n

                            VIANA, Marco Aur\u00e9lio S. Coment\u00e1rios ao Novo C\u00f3digo Civil \u2013 Vol. XVI<\/em>. Rio de Janeiro: Forense, 2003.<\/p>\n\n\n\n

                            _______________. Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal<\/em>. Rio de Janeiro: Aide Editora, 1991.<\/p>\n\n\n\n

                            [1]<\/a> A doutrina discente quanto ao nomem juris <\/em>a que se deva dar aos chamados \u201cloteamentos fechados\u201d. No presente trabalho, adotar-se-\u00e1 a express\u00e3o \u201cloteamentos fechados\u201d, para aqueles empreendimentos constitu\u00eddos sob os ditames da Lei de Loteamentos, e a express\u00e3o \u201ccondom\u00ednios deitados\u201d, para aqueles outros empreendimentos constitu\u00eddos sob a forma condominial.<\/p>\n\n\n\n

                            [2]<\/a> Coment\u00e1rios ao Novo C\u00f3digo Civil<\/em>, p. 371.<\/p>\n\n\n\n

                            [3]<\/a> Art. 2.045. Revogam-se a Lei no<\/sup> 3.071, de 1o<\/sup> de janeiro de 1916 \u2013 C\u00f3digo Civil<\/u><\/a> e a Parte Primeira do C\u00f3digo Comercial, Lei no<\/sup> 556, de 25 de junho de 1850.<\/u><\/a><\/p>\n\n\n\n

                            [4]<\/a> C\u00f3digo Civil<\/em>, p. 500.<\/p>\n\n\n\n

                            [5]<\/a> Condom\u00ednio e o Novo C\u00f3digo Civil<\/em>, p. 100.<\/p>\n\n\n\n

                            [6]<\/a> Coment\u00e1rios ao Novo C\u00f3digo Civil<\/em>, p. 374.<\/p>\n\n\n\n

                            [7]<\/a> Direito Urban\u00edstico Brasileiro<\/em>, p. 350-351.<\/p>\n\n\n\n

                            [8]<\/a> Nesse mesmo sentido: Di\u00f3genes Gasparini. Loteamento em Condom\u00ednio<\/em>. O Estado de S\u00e3o Paulo de 25.04.1982, apud<\/em> Toshio Mukai, Direito Urbano-Ambiental Brasileiro<\/em>, p. 138.<\/p>\n\n\n\n

                            [9]<\/a> Ibid., p. 352.<\/p>\n\n\n\n

                            [10]<\/a> Ibid., mesma p\u00e1gina.<\/p>\n\n\n\n

                            [11]<\/a> Ibid., p. 351.<\/p>\n\n\n\n

                            [12]<\/a> Direito Urbano-Ambiental Brasileiro<\/em>, p. 138.<\/p>\n\n\n\n

                            [13]<\/a> Ibid., mesma p\u00e1gina.<\/p>\n\n\n\n

                            [14]<\/a> Disciplina Urban\u00edstica da Propriedade<\/em>, p. 108-111.<\/p>\n\n\n\n

                            [15]<\/a> Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello, Curso de Direito Administrativo<\/em>, 856-864; Maria Sylvia Zanella di Pietro. Direito Administrativo<\/em>, p. 561-568; Di\u00f3genes Gasparini, Direito Administrativo<\/em>, p. 688-693; e L\u00facia Valle Figueiredo. Curso de Direito Administrativo<\/em>, p. 560-564.<\/p>\n\n\n\n

                            [16]<\/a> Hely Lopes Meirelles. Direito Municipal<\/em>, p. 229.<\/p>\n\n\n\n

                            [17]<\/a> Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil<\/em>, p. 502.<\/p>\n\n\n\n

                            [18]<\/a> Condom\u00ednio Fechado<\/em>, p. 8.<\/p>\n\n\n\n

                            [19]<\/a> Ibid., mesma p\u00e1gina.<\/p>\n\n\n\n

                            [20]<\/a> Loteamento Fechado<\/em>, p. 101.<\/p>\n\n\n\n

                            [21]<\/a> Direito Municipal<\/em>, p. 542.<\/p>\n\n\n\n

                            [22]<\/a> Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal<\/em>, p. 115.<\/p>\n\n\n\n

                            [23]<\/a> Fazemos refer\u00eancia no que tange ao tema \u00e0 obra Notas Sobre Urbaniza\u00e7\u00e3o Dispersa e Novas Formas de Tecido Urbano<\/em>, de Nestor Goulart Reis. Naturalmente, face ao enxuto car\u00e1ter do presente trabalho, n\u00e3o h\u00e1 como se esgotar toda a an\u00e1lise feita pelo professor a respeito da urbaniza\u00e7\u00e3o dispersa e das novas formas de tecido urbano. Adotam-se, como premissas, as no\u00e7\u00f5es de que a urbaniza\u00e7\u00e3o hoje, no Brasil, por in\u00fameras raz\u00f5es dispersou-se ao longo dos eixos rodovi\u00e1rios, e, ainda, que os espa\u00e7os de uso coletivo, tamb\u00e9m em raz\u00e3o da urbaniza\u00e7\u00e3o dispersa, correspondem cada vez mais a espa\u00e7os privados.<\/p>\n\n\n\n

                            [24]<\/a> Notas sobre Urbaniza\u00e7\u00e3o Dispersa<\/em>, p. 68.<\/p>\n\n\n\n

                            [25]<\/a> Ibid., p. 168.<\/p>\n\n\n\n

                            [26]<\/a> Nestor Goulart Reis, em sua obra j\u00e1 citada, aponta dois fatos relativos \u00e0 vida dos paulistanos como sendo causas para a privatiza\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os coletivos: o primeiro, afeto ao lazer; a dissemina\u00e7\u00e3o da televis\u00e3o, que deslocou o lazer quotidiano das ruas e pra\u00e7as para as salas de cada uma das resid\u00eancias, ao que se agrega o fato de o descanso semanal passar a abarcar tamb\u00e9m os s\u00e1bados, o que permitiu a aquisi\u00e7\u00e3o de ch\u00e1caras de recreio e outras formas de lazer distantes dos centros urbanos; e, o segundo, consistente no crescente uso de ve\u00edculos particulares, o que afastou seus propriet\u00e1rios das ruas e espa\u00e7os p\u00fablicos. (Notas sobre Urbaniza\u00e7\u00e3o Dispersa<\/em>, p. 70-71).<\/p>\n\n\n\n

                            [27]<\/a> Ibid., p. 169.<\/p>\n\n\n\n

                            [28]<\/a> Ibid., mesma p\u00e1gina.<\/p>\n\n\n\n

                            [29]<\/a> Ibid., p. 61.<\/p>\n\n\n\n

                            [30]<\/a> Ibid., mesma p\u00e1gina.<\/p>\n\n\n\n

                            [31]<\/a> A Possibilidade de Restri\u00e7\u00e3o de Acesso<\/em>, p. 280.<\/p>\n\n\n\n

                            [32]<\/a> Ainda tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei no<\/sup> 3.057, de 2000, que alterar\u00e1 a legisla\u00e7\u00e3o relativa ao parcelamento do solo para fins urbanos.<\/p>\n\n\n\n

                            [33]<\/a> As Lacunas no Direito<\/em>, p. 115.<\/p>\n\n\n\n

                            [34]<\/a> Teoria do Ordenamento Jur\u00eddico<\/em>, p. 139.<\/p>\n\n\n\n

                            [35]<\/a> Ibid., p. 137.<\/p>\n\n\n\n

                            [36]<\/a> Curso de Direito Administrativo<\/em>, p. 443.<\/p>\n\n\n\n

                            [37]<\/a> Loteamentos Urbanos<\/em>, p. 93.<\/p>\n\n\n\n

                            [38]<\/a> Constitucionalidade de Lei Municipal<\/em>, passim.<\/p>\n\n\n\n

                            [39]<\/a> A Possibilidade de Restri\u00e7\u00e3o<\/em>, p. 294-295.<\/p>\n\n\n\n

                            [40]<\/a> Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal<\/em>, p. 85.<\/p>\n\n\n\n

                            [41]<\/a> Curso de Direito Administrativo<\/em>, p. 408.<\/p>\n\n\n\n

                            [42]<\/a> Ibid., p. 860.<\/p>\n\n\n\n

                            [43]<\/a> Ibid., mesma p\u00e1gina.<\/p>\n\n\n\n

                            [44]<\/a> Loteamento Fechado e Condom\u00ednio Deitado<\/em>, p. 7.<\/p>\n\n\n\n

                            [45]<\/a> L\u00facia Valle Figueiredo. Disciplina Urban\u00edstica da Propriedade<\/em>, p. 108.<\/p>\n\n\n\n

                            [46]<\/a> Ibid., p. 106.<\/p>\n\n\n\n

                            [47]<\/a> Curso de Direito Administrativo<\/em>, 846. Nesse mesmo sentido, Hely Lopes Meirelles, para quem \u201c\u00e9 evidente que uma pra\u00e7a ou um edif\u00edcio p\u00fablico, qualquer deles, poder\u00e1 ser vendido, doado ou permutado desde que desafetado previamente de sua destina\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria. Essa desafeta\u00e7\u00e3o se faz por lei especial, que traspassa o bem de uma categoria inalien\u00e1vel (de uso do povo ou de uso especial) para outra alien\u00e1vel (dominicais ou patrimoniais dispon\u00edveis)<\/em>\u201d, in Curso de Direito Administrativo<\/em>, p. 439.<\/p>\n\n\n\n

                            [48]<\/a> A Possibilidade de Restri\u00e7\u00e3o<\/em>, p. 293.<\/p>\n\n\n\n

                            [49]<\/a> Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal<\/em>, p. 119.<\/p>\n\n\n\n

                            [50]<\/a> Ibid., p. 120.<\/p>\n\n\n\n

                            [51]<\/a> Condom\u00ednio Fechado<\/em>, p. 9.<\/p>\n\n\n\n

                            [52]<\/a> Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal<\/em>, p. 122.<\/p>\n\n\n\n

                            [53]<\/a> Direito Urban\u00edstico Brasileiro<\/em>, p. 352.<\/p>\n\n\n\n

                            [54]<\/a> Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal<\/em>, p. 125.<\/p>\n\n\n\n

                            [55]<\/a> Condom\u00ednio Fechado<\/em>, p. 8.<\/p>\n\n\n\n

                            [56]<\/a> Lei no<\/sup> 11.650, de 12.07.1994.<\/p>\n\n\n\n

                            [57]<\/a> Lei n\u00ba 6.038, de 28.12.1988.<\/p>\n\n\n\n

                            [58]<\/a> Lucia Valle Figueiredo, quanto a esse ponto, faz refer\u00eancia ao que seria uma \u201ccoes\u00e3o din\u00e2mica entre regras de direito p\u00fablico e privado<\/em>\u201d a demonstrar que mesmo os condom\u00ednios deitados deveriam observ\u00e2ncia \u00e0s diretrizes gen\u00e9ricas da Lei de Loteamentos (in Disciplina Urban\u00edstica da Propriedade<\/em>, p. 110).<\/p>\n\n\n\n

                            [59]<\/a> Cf. a esse respeito, Daniela Campos Lib\u00f3rio di Sarno, Elementos de Direito Urban\u00edstico.<\/em><\/p>\n\n\n\n

                            [60]<\/a> Direito Constitucional e Teoria da Constitui\u00e7\u00e3o<\/em>, p. 1223-1228.<\/p>\n\n\n\n

                            [61]<\/a> Ibid., p. 1239.<\/p>\n\n\n\n

                            [62]<\/a> Loteamentos Urbanos<\/em>, p. 38.<\/p>\n\n\n\n

                            [63]<\/a> A Possibilidade de Restri\u00e7\u00e3o<\/em>, passim.<\/p>\n","protected":false},"parent":0,"template":"","categoria-publicacoes":[],"class_list":["post-770","_publicacoes","type-_publicacoes","status-publish","hentry"],"yoast_head":"\nLoteamentos fechados e condom\u00ednio deitados - Gra\u00e7a Couto<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.gcouto.com.br\/_publicacoes\/loteamentos-fechados-e-condominio-deitados\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Loteamentos fechados e condom\u00ednio deitados - Gra\u00e7a Couto\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Toda a discuss\u00e3o relativa aos \u201cloteamentos fechados\u201d[1] cinge-se \u00e0 falta de um regulamento espec\u00edfico a tal instituto jur\u00eddico. 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