Renato Ferreira dos Santos
Daniel Ferreira da Ponte<\/p>\n\n\n\n
Com o desenvolvimento da arbitragem no Brasil, somado ao atual cen\u00e1rio de aquecimento do mercado imobili\u00e1rio nacional, \u00e9 frequentemente suscitada relevante discuss\u00e3o no segmento imobili\u00e1rio, quanto \u00e0 possibilidade e conveni\u00eancia da resolu\u00e7\u00e3o, pela via arbitral, de lit\u00edgios decorrentes de contratos de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Como vem reconhecendo a jurisprud\u00eancia brasileira, \u00e9 v\u00e1lida a cl\u00e1usula compromiss\u00f3ria em contratos de loca\u00e7\u00e3o, por versarem sobre direitos patrimoniais dispon\u00edveis, sendo a mat\u00e9ria compat\u00edvel, portanto, com o disposto no art. 1\u00ba da Lei de Arbitragem.<\/p>\n\n\n\n
De fato, o processamento de a\u00e7\u00f5es locat\u00edcias perante Tribunais Arbitrais pode conferir benef\u00edcios aos litigantes, especialmente considerando que o processo arbitral tem rito simplificado e habitualmente oferece solu\u00e7\u00e3o mais c\u00e9lere do que o judicial: p.ex., um pedido revisional do valor da loca\u00e7\u00e3o poderia ser proposto pelo empreendedor de um Shopping e, em poucos meses, estar definitivamente resolvido.<\/p>\n\n\n\n
Em demandas que tenham como pano de fundo quest\u00f5es t\u00e9cnicas (tais como a\u00e7\u00f5es revisionais e renovat\u00f3rias, que controvertem sobre valor do aluguel), a possibilidade de julgamento por profissionais especializados (n\u00e3o necessariamente advogados), indicados pelas pr\u00f3prias partes contratantes para atuarem como \u00e1rbitros, \u00e9 uma vantagem da arbitragem em compara\u00e7\u00e3o com a via judicial.<\/p>\n\n\n\n
O custo do procedimento arbitral, por\u00e9m, \u00e9 um importante fator de pondera\u00e7\u00e3o, pois haver\u00e1 quem n\u00e3o esteja disposto a investir recursos em uma solu\u00e7\u00e3o que, embora r\u00e1pida e especializada, pode ser mais cara que a judicial. Nada impede, contudo, que uma partes assuma todo o custo da arbitragem, por considerar a solu\u00e7\u00e3o privada, ainda assim, mais vantajosa.<\/p>\n\n\n\n
Da\u00ed que a conven\u00e7\u00e3o de arbitragem parece ser mais recomend\u00e1vel em rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias espec\u00edficas, que envolvam quest\u00f5es sens\u00edveis para os contratantes, as quais, por sua natureza e relev\u00e2ncia, demandem aten\u00e7\u00e3o especial e aloca\u00e7\u00e3o de recursos de maior vulto.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 o caso, por exemplo, dos contratos \u201cbuilt to suit<\/em>\u201d, nos quais o locador, antes de transferir a posse do im\u00f3vel, o adquire, constr\u00f3i ou reforma para adequ\u00e1-lo aos interesses do locat\u00e1rio, que utilizar\u00e1 o bem para fins comerciais, necessitando, portanto, que o im\u00f3vel observe caracter\u00edsticas predeterminadas, essenciais \u00e0 finalidade pretendida. Como contrapartida, o pre\u00e7o do aluguel, al\u00e9m de refletir o valor de mercado do im\u00f3vel, tamb\u00e9m ter\u00e1 por finalidade a remunera\u00e7\u00e3o mensal do locador pelos recursos previamente investidos.<\/p>\n\n\n\n Nessa perspectiva, o built to suit<\/em>, positivado na Lei n\u00ba 12.744\/12, que acrescentou o art. 54-A \u00e0 Lei de Loca\u00e7\u00f5es, prestigia a autonomia da vontade das partes, sob a premissa de que estas s\u00e3o hipersuficientes, e tem como principais atrativos, de um lado, a estabilidade da rela\u00e7\u00e3o contratual, que, sendo, em regra, pactuada por prazos mais longos, confere maior seguran\u00e7a ao locador, no que diz respeito \u00e0 recupera\u00e7\u00e3o dos investimentos realizados, e, de outro lado, a n\u00e3o imobiliza\u00e7\u00e3o do capital do locat\u00e1rio (que ocorreria caso fosse ele a construir ou reformar o im\u00f3vel locado).<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o \u00e9 dif\u00edcil concluir que os contratos built to suit <\/em>encerram rela\u00e7\u00e3o mais complexa do que os contratos locat\u00edcios simples, opondo interesses dos mais relevantes de ambos os polos contratuais, de modo que a inclus\u00e3o de cl\u00e1usula compromiss\u00f3ria naqueles contratos pode revelar-se particularmente interessante.<\/p>\n\n\n\n Cabe \u00e0s partes contratantes ponderar se as caracter\u00edsticas espec\u00edficas de cada loca\u00e7\u00e3o \u2013 e os benef\u00edcios trazidos pela submiss\u00e3o da quest\u00e3o \u00e0 arbitragem \u2013 justificam o afastamento da jurisdi\u00e7\u00e3o estatal para solu\u00e7\u00e3o de eventuais lit\u00edgios, vis \u00e0 vis <\/em>a possibilidade de se incorrer nas despesas do processo arbitral.<\/p>\n\n\n\n ______________<\/p>\n\n\n\n 1 A t\u00edtulo exemplificativo, confira-se: TJRJ, Apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel n\u00ba 2008.001.42983, Rel. Des. Mar\u00edlia de Castro Neves Vieira.<\/p>\n\n\n\n 2 Ressalvadas algumas hip\u00f3teses excepcionais, tais como a\u00e7\u00f5es de execu\u00e7\u00e3o de d\u00e9bito locat\u00edcio (que visam \u00e0 excuss\u00e3o patrimonial) e a\u00e7\u00f5es de despejo que, embora pudessem ter sua fase de conhecimento regularmente processada perante a jurisdi\u00e7\u00e3o privada, esbarrariam no mesmo \u00f3bice na fase de cumprimento de senten\u00e7a, ante a necessidade de preserva\u00e7\u00e3o da compet\u00eancia do Judici\u00e1rio para medidas de natureza coercitiva.<\/p>\n\n\n\n