Desde o dia 01.08.2014, o Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo tem um novo plano diretor. O texto da norma traz inova\u00e7\u00f5es e, dentre elas, est\u00e1 a chamada \u201cCota de Solidariedade\u201d, que consiste na obriga\u00e7\u00e3o de o respons\u00e1vel por determinado empreendimento imobili\u00e1rio produzir habita\u00e7\u00e3o popular de interesse social (HIS).<\/p>\n\n\n\n
Empreendimentos que tenham, assim, mais de 20.000m2<\/sup> de \u00e1rea constru\u00edda comput\u00e1vel ficam obrigados a destinar 10% dela para a implanta\u00e7\u00e3o de HIS, voltada a fam\u00edlias com renda at\u00e9 seis sal\u00e1rios m\u00ednimos. O empreendedor poder\u00e1, alternativamente, produzir ele pr\u00f3prio HIS em outro im\u00f3vel, doar um terreno para a implanta\u00e7\u00e3o de HIS pelo Munic\u00edpio ou depositar no Fundo de Desenvolvimento Urbano municipal montante correspondente a 10% do valor do terreno empreendido.<\/p>\n\n\n\n A inova\u00e7\u00e3o, que tem sido objeto de debates do ponto de vista urban\u00edstico, inclusive com base nos acertos e desacertos da experi\u00eancia internacional, tamb\u00e9m merece enfoque do ponto de vista jur\u00eddico, j\u00e1 que a inclus\u00e3o da Cota de Solidariedade no ordenamento jur\u00eddico poder\u00e1 ser objeto de questionamentos, iniciando-se pela indefini\u00e7\u00e3o da natureza e fundamento jur\u00eddico do instituto.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o se trata, certamente, de tributo. Tendo em vista que o pagamento de determinado montante em dinheiro para o Fundo de Desenvolvimento Urbano \u00e9 apenas uma das alternativas que se abre ao empreendedor, acaba por faltar \u00e0 Cota de Solidariedade a compulsoriedade de que a presta\u00e7\u00e3o seja pecuni\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n A Cota de Solidariedade n\u00e3o busca compensar determinado impacto ou preju\u00edzo causado. As contrapartidas vi\u00e1rias, por exemplo, j\u00e1 existem em S\u00e3o Paulo e s\u00e3o exigidas daqueles empreendimentos que geram tr\u00e1fego, sobrecarregando a infraestrutura urbana. Recentemente, respons\u00e1veis por empreendimentos foram obrigados a alargar vias p\u00fablicas, construir viadutos e implantar sem\u00e1foros inteligentes.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o se verifica na Cota de Solidariedade nenhuma rela\u00e7\u00e3o entre os impactos gerados por empreendimento com mais de 20.000m2<\/sup> de \u00e1rea constru\u00edda e a necessidade de realiza\u00e7\u00e3o de HIS, o que permite distanciar o instituto das compensa\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n Seria poss\u00edvel sustentar, ent\u00e3o, que o respeito \u00e0 Cota de Solidariedade decorre do princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade. O argumento merece aten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O cumprimento da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade urbana ocorre quando h\u00e1 o atendimento \u00e0s exig\u00eancias fundamentais de ordena\u00e7\u00e3o da cidade expressas no plano diretor municipal. H\u00e1 consenso no sentido de que, em aten\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, o direito do propriet\u00e1rio est\u00e1 sujeito \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o urban\u00edstica do solo realizada pelo Munic\u00edpio por meio da elabora\u00e7\u00e3o de seus planos urban\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n A qualifica\u00e7\u00e3o urban\u00edstica do solo, contudo, n\u00e3o pode ser fruto da mera express\u00e3o das ideias e dos desejos do autor do plano. Ao contr\u00e1rio, a qualifica\u00e7\u00e3o urban\u00edstica do solo \u00e9 resultado de an\u00e1lises t\u00e9cnicas que t\u00eam como fun\u00e7\u00e3o identificar os usos e ocupa\u00e7\u00f5es existentes, a infraestrutura urbana instalada e projetada, as restri\u00e7\u00f5es ambientais e urban\u00edsticas aplic\u00e1veis, as necessidades daqueles que habitam e trabalham naquele territ\u00f3rio e, ainda, a capacidade de desenvolvimento de determinada regi\u00e3o, a partir do que cabe ao plano diretor lan\u00e7ar as diretrizes de ordena\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o urbano.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 por tal motivo que a defini\u00e7\u00e3o do zoneamento municipal n\u00e3o faz surgir direito \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o. A qualifica\u00e7\u00e3o atribu\u00edda \u00e0quela parcela do territ\u00f3rio passa a definir o pr\u00f3prio perfil do direito de propriedade. Em outras palavras, ser\u00e1 poss\u00edvel construir mais ou menos naquele im\u00f3vel em fun\u00e7\u00e3o das caracter\u00edsticas, previamente apuradas e definidas, da zona em que ele se encontra.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o h\u00e1, na defini\u00e7\u00e3o da Cota de Solidariedade, nenhuma vincula\u00e7\u00e3o com a qualifica\u00e7\u00e3o urban\u00edstica do solo. N\u00e3o s\u00e3o as caracter\u00edsticas do im\u00f3vel, o local em que ele est\u00e1 ou a exist\u00eancia de restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas e ambientais que definir\u00e3o a sua destina\u00e7\u00e3o e utiliza\u00e7\u00e3o. O elemento que distingue se o empreendimento dever\u00e1 ou n\u00e3o atender \u00e0 Cota de Solidariedade, acaba, portanto, sendo externo a ele. E, como tal, desvinculado da fun\u00e7\u00e3o social daquela propriedade urbana.<\/p>\n\n\n\n Buscar obter, a partir do princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, um permissivo gen\u00e9rico, que permita ao Munic\u00edpio privar o propriet\u00e1rio, ainda que parcialmente, de determinadas faculdades que s\u00e3o inerentes ao pr\u00f3prio direito de propriedade, \u00e9 medida que, certamente, n\u00e3o atende \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o federal, n\u00e3o servindo o princ\u00edpio, portanto, como fundamento para a defesa do instituto.<\/p>\n\n\n\n Ao final, portanto, a discuss\u00e3o sobre a Cota de Solidariedade parece estar restrita a um conflito de princ\u00edpios constitucionais: de um lado, o princ\u00edpio da solidariedade e, de outro, o direito de propriedade. A antinomia, que certamente suscitar\u00e1 debates, aqui se resolve em favor do direito de propriedade, na medida em que impor ao propriet\u00e1rio de im\u00f3vel que atende \u00e0 sua fun\u00e7\u00e3o social o respeito \u00e0 Cota de Solidariedade significaria violar, ainda que parcialmente, o exerc\u00edcio do direito de propriedade.<\/p>\n","protected":false},"parent":0,"template":"","categoria-publicacoes":[],"class_list":["post-762","_publicacoes","type-_publicacoes","status-publish","hentry"],"yoast_head":"\n