Muito se tem debatido a respeito das chamadas comunidades planejadas e dos empreendimentos multiuso.<\/p>\n\n\n\n
As comunidades planejadas demandam a pr\u00e9via urbaniza\u00e7\u00e3o da gleba, com o loteamento do solo para fins urbanos, regido pela Lei Federal 6.766\/79. Os empreendimentos multiuso s\u00e3o, em regra, implantados em lotes j\u00e1 urbanizados, e sua constitui\u00e7\u00e3o e organiza\u00e7\u00e3o se d\u00e1 sob a forma condominial, sujeita \u00e0 Lei Federal 5.491\/64.<\/p>\n\n\n\n
Os desafios jur\u00eddicos e operacionais para a aprova\u00e7\u00e3o e implanta\u00e7\u00e3o desses empreendimentos s\u00e3o de diversas ordens e procuraremos, ao longo do debate proposto, apresentar sugest\u00f5es para enfrent\u00e1-los. Alguns desses desafios n\u00e3o s\u00e3o de f\u00e1cil supera\u00e7\u00e3o, demandando por vezes altera\u00e7\u00f5es legislativas, o que n\u00e3o deve, contudo, esvaziar o debate entre os diferentes interessados.<\/p>\n\n\n\n
Aprova\u00e7\u00e3o dos loteamentos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n A aprova\u00e7\u00e3o dos loteamentos urbanos \u00e9 processo complexo, que envolve a participa\u00e7\u00e3o de diferentes agentes da administra\u00e7\u00e3o municipal e estadual. A dissocia\u00e7\u00e3o entre os processos administrativos e a no\u00e7\u00e3o de projeto e, bem assim, de planejamento acaba trazendo entraves \u00e0 an\u00e1lise e aprova\u00e7\u00e3o dos projetos submetidos ao crivo da administra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O projeto de loteamento n\u00e3o \u00e9 est\u00e1tico, tampouco encontra subsun\u00e7\u00e3o absoluta \u00e0s normas urban\u00edsticas. \u00c9 processo din\u00e2mico, que sofre interfer\u00eancias e aprimoramentos ao longo de sua tramita\u00e7\u00e3o, \u00e0 luz das exig\u00eancias feitas pelos diversos \u00f3rg\u00e3os envolvidos e do aprimoramento dos estudos e projetos que s\u00e3o executados.<\/p>\n\n\n\n A complexidade inerente ao processo de aprova\u00e7\u00e3o assume contornos mais relevantes quando passa a ser exigida a elabora\u00e7\u00e3o de estudos ambientais espec\u00edficos, tais como o EIA-RIMA.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 bastante comum que as exig\u00eancias urban\u00edsticas sejam contradit\u00f3rias \u00e0quelas de ordem ambiental. Por exemplo: h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que a delimita\u00e7\u00e3o dos lotes destinados \u00e0s \u00e1reas institucionais municipais implica em grandes movimentos de terra, o que acaba n\u00e3o sendo aceito pelas autoridades ambientais, cada vez mais refrat\u00e1rias aos chamados \u201cbota-foras\u201d ou \u00e0 importa\u00e7\u00e3o de material.<\/p>\n\n\n\n Surge, ent\u00e3o, o impasse: h\u00e1 a necessidade de revis\u00e3o do projeto, muitas vezes em desacordo com as exig\u00eancias urban\u00edsticas anteriormente feitas ou, at\u00e9 mesmo, com as pr\u00f3prias diretrizes.<\/p>\n\n\n\n E da\u00ed decorrem as incompreens\u00f5es por parte dos t\u00e9cnicos respons\u00e1veis pela aprova\u00e7\u00e3o dos projetos de loteamento, que invariavelmente optam pela via r\u00e1pida do indeferimento, abandonando-se a oportunidade de se ver implantado um bom projeto urban\u00edstico para a cidade.<\/p>\n\n\n\n A import\u00e2ncia do planejamento urbano foi abra\u00e7ada pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal e pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal 10.257\/01, e tem como corol\u00e1rio os planos diretores municipais, que s\u00e3o fruto de diversos estudos e debates e, com certa periodicidade, devem ser revisados e aprimorados. Os projetos de loteamento s\u00e3o decorr\u00eancia dessa ideia de planejamento e, como tal, sua aprova\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m deve ser din\u00e2mica, permitindo-se que o projeto seja constantemente aprimorado.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 preciso, portanto, investir no treinamento de t\u00e9cnicos e profissionais habilitados \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o de loteamentos, que compreendam que a din\u00e2mica do planejamento urbano n\u00e3o comporta empreendimentos que \u201cnascem prontos\u201d.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 preciso, tamb\u00e9m, insistir na necessidade de que a legisla\u00e7\u00e3o de parcelamento do solo passe a se comunicar com a legisla\u00e7\u00e3o ambiental, permitindo-se que as exig\u00eancias ambientais possam ser vislumbradas desde o in\u00edcio da aprova\u00e7\u00e3o do loteamento, concomitantemente \u00e0 expedi\u00e7\u00e3o das diretrizes urban\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n At\u00e9 l\u00e1, aos empreendedores restar\u00e1 investir em estudos e an\u00e1lises capazes de antecipar eventuais exig\u00eancias que venham a ser feitas pelas autoridades competentes, procurando-se, com isso, suprir a defici\u00eancia da compreens\u00e3o do processo de aprova\u00e7\u00e3o de um loteamento como sendo complexo e din\u00e2mico.<\/p>\n\n\n\n Obras.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Superada a fase de aprova\u00e7\u00e3o, surgem novas dificuldades. A principal delas consiste no limite de prazo imposto pela legisla\u00e7\u00e3o federal para a execu\u00e7\u00e3o das obras, atualmente de quatro anos.<\/p>\n\n\n\n Quando se pensa em uma comunidade planejada, o investimento em infraestrutura ganha especial import\u00e2ncia. Demanda-se a constru\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os e equipamentos p\u00fablicos, o aterramento de rede de energia el\u00e9trica e de dados, a implanta\u00e7\u00e3o de esta\u00e7\u00f5es de tratamento de esgoto e que o projeto contemple a constru\u00e7\u00e3o de equipamentos que reduzam impactos ambientais.<\/p>\n\n\n\n Certamente, a infraestrutura urbana n\u00e3o mais se confunde com aquela que se exigia ao ensejo da edi\u00e7\u00e3o da Lei Federal 6.766\/79 ou de sua altera\u00e7\u00e3o em 1999, quando a urbaniza\u00e7\u00e3o compreendida apenas a pavimenta\u00e7\u00e3o das vias p\u00fablicas, a entrega de sistemas de fornecimento de \u00e1gua e coleta de esgoto e a implanta\u00e7\u00e3o de rede a\u00e9rea de energia el\u00e9trica.<\/p>\n\n\n\n O prazo para a execu\u00e7\u00e3o das obras, contudo, se manteve. E a principal implica\u00e7\u00e3o dessa limita\u00e7\u00e3o consiste na dificuldade que o empreendedor enfrenta de executar loteamentos de grandes glebas, de criar novos bairros. A implanta\u00e7\u00e3o do projeto acaba sendo fragmentada, em detrimento, mais uma vez, do bom projeto.<\/p>\n\n\n\n A solu\u00e7\u00e3o j\u00e1 existe. Basta que as chamadas aprova\u00e7\u00f5es pr\u00e9vias dos projetos de loteamento pelos Munic\u00edpios e as licen\u00e7as ambientais pr\u00e9vias sejam consideradas marcos da aprova\u00e7\u00e3o, vinculando a posterior an\u00e1lise de cada uma das futuras fases de implanta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Assim, cada uma das fases seria individualmente aprovada a partir daquelas aprova\u00e7\u00f5es pr\u00e9vias \u00fanicas, obtendo, depois, as respectivas aprova\u00e7\u00f5es finais e licen\u00e7as ambientais de instala\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o h\u00e1 veda\u00e7\u00e3o a tal interpreta\u00e7\u00e3o das normas urban\u00edsticas. E, com ela, evitar-se-ia a fragmenta\u00e7\u00e3o do projeto urban\u00edstico e, mais importante, a necessidade de, a cada nova fase, iniciar-se mais um longo processo de aprova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n E depois?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Conclu\u00eddas as obras e as vendas, surge a preocupa\u00e7\u00e3o de como garantir a continuidade daquele partido de projeto inicialmente concebido.<\/p>\n\n\n\n E n\u00e3o h\u00e1 resposta certa para lidar com isso.<\/p>\n\n\n\n Em muitas situa\u00e7\u00f5es, as associa\u00e7\u00f5es de moradores, que devem nascer junto com o empreendimento, acabam desempenhando papel importante na defesa da comunidade e de suas caracter\u00edsticas, inclusive ingressando em ju\u00edzo para garantir, por exemplo, o respeito \u00e0s restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas impostas pelo loteador supletivamente \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o. Da\u00ed a import\u00e2ncia de constitui\u00e7\u00e3o de tais associa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Em outras, revela-se essencial que o empreendedor reserve para si a propriedade, administra\u00e7\u00e3o ou uso de determinadas edifica\u00e7\u00f5es tidas como \u00e2ncoras para o projeto, tais como centros comerciais.<\/p>\n\n\n\n Deve-se cogitar, ainda, da import\u00e2ncia de integra\u00e7\u00e3o do loteamento ao restante da mancha urbana e ao planejamento urbano municipal, evitando-se a segrega\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os e a cria\u00e7\u00e3o de vazios urbanos.<\/p>\n\n\n\n E, em qualquer caso, a elabora\u00e7\u00e3o de um bom projeto urban\u00edstico, cercado das indispens\u00e1veis cautelas jur\u00eddicas, \u00e9 o primeiro passo para tentar assegurar o sucesso na implanta\u00e7\u00e3o de uma comunidade planejada.<\/p>\n\n\n\n Os complexos multiuso.<\/strong><\/p>\n\n\n\n A aprova\u00e7\u00e3o de um complexo multiuso enfrenta menos dificuldades, na medida em que acaba sendo implantado em lote j\u00e1 urbanizado. Uma quest\u00e3o que merece aten\u00e7\u00e3o, contudo, consiste no aproveitamento dos \u00edndices edil\u00edcios e urban\u00edsticos pelos diferentes empreendimentos que comp\u00f5em o complexo.<\/p>\n\n\n\n A eventual segrega\u00e7\u00e3o dos empreendimentos em diferentes lotes limitaria a possibilidade de que, caso um empreendimento n\u00e3o utilizasse todo o correspondente coeficiente de aproveitamento, outro pudesse aproveit\u00e1-lo.<\/p>\n\n\n\n Se, por um lado, a implanta\u00e7\u00e3o em um \u00fanico lote permite o interc\u00e2mbio desses \u00edndices urban\u00edsticos, traz dificuldades para o funcionamento do complexo.<\/p>\n\n\n\n Ser\u00e1 preciso, por exemplo, garantir que o adquirente de um apartamento residencial n\u00e3o tenha inger\u00eancia no funcionamento do mall<\/em> ou do hotel ali implantados. Por outro lado, torna-se indispens\u00e1vel assegurar ao operador do mall <\/em>ou do empreendimento hoteleiro o direito de interferir na manuten\u00e7\u00e3o da torre de apartamentos, evitando-se que a falta de cuidados com as fachadas e \u00e1reas comuns interfira na imagem do complexo como um todo, afastando-se consumidores e h\u00f3spedes.<\/p>\n\n\n\n A solu\u00e7\u00e3o para tais quest\u00f5es est\u00e1 na correta atribui\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais do conjunto entre os diferentes empreendimentos ao ensejo da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio \u2013 fra\u00e7\u00f5es estas com base nas quais as decis\u00f5es condominiais ser\u00e3o tomadas \u2013 e, tamb\u00e9m, no cuidado com a elabora\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n Tais documentos devem ser pensados para, por um lado, permitir a independ\u00eancia na administra\u00e7\u00e3o de assuntos internos de cada empreendimento, mas, por outro, assegurar a desejada interfer\u00eancia daqueles empreendimentos \u00e2ncoras nos demais.<\/p>\n","protected":false},"parent":0,"template":"","categoria-publicacoes":[],"class_list":["post-747","_publicacoes","type-_publicacoes","status-publish","hentry"],"yoast_head":"\n